วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ฉายภาพการฟื้นตัวที่ยังต้องลุ้น พร้อมกลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาฯ มือสอง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง หลายครา แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนอย่างแท้จริง ความคาดหวังอันสูงส่งที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ได้กลับกลายเป็นความผิดหวัง เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นไฮซีซั่นของวงการ ก็ยังคงเงียบเหงา จนลากยาวมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังไม่ส่อเค้าว่าจะพลิกฟื้นกลับมาอย่างมีนัยสำคัญ
จากข้อมูลการสำรวจของ Property Mentor ซึ่งได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง พบว่าภาพรวมผลประกอบการในปี 2566 นั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ และใครคือผู้ที่สามารถประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ท่ามกลางกระแสลมที่แปรปรวน
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง เพราะจากจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าแรงกดดันนั้นแผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักจะเป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลมได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ที่มีรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก ผู้เชี่ยวชาญในวงการมักจะพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพยอดขาย ท่ามกลางการปรับตัวของตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai ที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่า Land and Houses จะมียอดขายลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ส่วนอันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ตามมาด้วย Origin Property ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มียอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะมียอดขายเท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่งของจำนวนทั้งหมดที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการปรับกลยุทธ์
ในส่วนของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 นั้น Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ ส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษ หากไม่นับรายการนี้ Supalai ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะคว้าตำแหน่งผู้นำไปได้
อันดับ 3 เป็นของ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
ในอันดับถัดมาคือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 เป็นของ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในปี 2567: สู่ยุคทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง?
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ (New Property Market)
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้เอง มักจะเกิดโอกาสใหม่ๆ ซ่อนอยู่เสมอ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าปี 2567 และปีต่อๆ ไป อาจจะเป็น “ยุคทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (Used Property Market)” หรือ “บ้านมือสอง” ภาคอสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งมักถูกมองข้ามไปนั้น กำลังจะกลับมามีความสำคัญอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ด้วยปัจจัยหลายประการ:
ราคาที่เข้าถึงง่าย: ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ผู้บริโภคจำนวนมากมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า ราคาเหมาะสม และสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ที่มักมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทำเลที่ตั้งและความคุ้มค่า: โครงการอสังหาริมทรัพย์มือสองจำนวนมากตั้งอยู่ในทำเลที่เติบโตและมีความเจริญแล้ว มีสาธารณูปโภคครบครัน การเดินทางสะดวกสบาย ซึ่งเป็นสิ่งที่หาได้ยากและมีราคาสูงมากในโครงการใหม่
ศักยภาพในการปรับปรุง: บ้านมือสองหลายหลังมีศักยภาพในการรีโนเวท ปรับปรุง หรือต่อเติมให้เข้ากับความต้องการและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ได้ ซึ่งอาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจกว่าการสร้างใหม่ทั้งหมด
การลงทุนที่ให้ผลตอบแทน (Yield) ที่ดี: สำหรับนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์มือสองในทำเลศักยภาพมักมีโอกาสในการปล่อยเช่าที่สูงและให้ผลตอบแทนที่ดี ซึ่งเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ชะลอตัว
นโยบายส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัย: ภาครัฐเองก็มีแนวโน้มที่จะมีนโยบายที่ส่งเสริมให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น ซึ่งอาจรวมถึงมาตรการสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสอง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า การศึกษาและทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสองในกรุงเทพฯ หรือ บ้านมือสองเชียงใหม่ หรือแม้แต่ ทาวน์เฮาส์มือสองในเมืองระยอง ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและไม่ควรมองข้าม
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการมาอย่างยาวนาน ผมขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของนักลงทุน ผู้ซื้อ หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ให้เปิดใจพิจารณาโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง อย่าเพิ่งด่วนตัดสินว่าตลาดใหม่คือทางเลือกเดียว
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง และค้นหากลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อคว้าโอกาสทองท่ามกลางความท้าทายนี้ หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำปรึกษาในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์มือสองในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการทราบเทคนิคการเลือกซื้อบ้านมือสองคุณภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จให้กับทุกการลงทุนของคุณ
