ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่พลิกสู่โอกาสสำหรับนักลงทุนเชิงกลยุทธ์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ตลาดกลับพบเจอสภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ดังที่หลายฝ่ายคาดหวัง ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการภายใต้ความท้าทายนี้ได้อย่างโดดเด่น และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในภาพรวมของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ภาพรวมรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI) – 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
อันดับ 2: เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 38,399 ล้านบาท
อันดับ 3: ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
อันดับ 4: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
อันดับ 5: พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) – 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6: เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 24,487 ล้านบาท
อันดับ 7: ยูนิเวนเจอร์ (UV) – 17,672 ล้านบาท
อันดับ 8: เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 16,169 ล้านบาท
อันดับ 9: ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 15,157 ล้านบาท
อันดับ 10: สิงห์ เอสเตท (S) – 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายที่สะท้อน Core Business
หากจะประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือตัวชี้วัดโดยตรงของประสิทธิภาพในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขาย Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
อันดับ 1: เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
อันดับ 2: แสนสิริ (SIRI) – 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
อันดับ 3: ศุภาลัย (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
อันดับ 5: พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) – 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
อันดับ 7: เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
อันดับ 9: ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) – 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตาในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และโครงการแนวราบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้รายได้จะสูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
อันดับ 1: แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน)
อันดับ 2: ศุภาลัย (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: แสนสิริ (SIRI) – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
อันดับ 5: ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
อันดับ 6: เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) – 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่พร้อมสำหรับโอกาส
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ ปัจจัยกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดอย่างทันท่วงที และมีกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน โครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านพร้อมอยู่ ควรพิจารณาบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง มีการบริหารต้นทุนที่ดี และมีประวัติการส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพ สภาวะตลาดเช่นนี้อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่เหมาะสม
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่สำหรับปี 2567 นี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปด้วยกัน.
