วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้นำที่แท้จริง ท่ามกลางความท้าทายที่ถาโถม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความเซอร์ไพรส์และความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ที่สดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายอย่างประเดประดังเข้ามา ทั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และความต่อเนื่องของภาวะชะลอตัวนั้นลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีขึ้นนัก
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อให้เห็นภาพว่าแต่ละบริษัทสามารถบริหารจัดการและปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ยากลำบากนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีนี้
รายได้รวม: ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังมีดาวเด่นที่สวนกระแส
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดได้เป็นอย่างดี
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัสเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ดูชะลอตัว ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นการยืนยันถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การดำเนินงาน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
Singha Estate (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการแข่งขัน
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากมองเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การจัดอันดับ Top 10 ก็จะมีความเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการผลักดันยอดขายของโครงการต่างๆ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี Sansiri ยังเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) และ Property Perfect (PF) ต่างเข้ามาอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลจากการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการเข้ามาเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ความยั่งยืนที่แท้จริง วัดกันที่ผลตอบแทน
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในที่สุดแล้ว กำไรสุทธิคือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของความยั่งยืนของธุรกิจ
สำหรับปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) คว้าแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การที่ LH สามารถบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้ถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถครองอันดับ 1 ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีสิทธิ์ที่จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ก็ยังคงทำกำไรได้ถึง 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ตามมาติดๆ ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการ)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่รุนแรง และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว แม้ภาพรวมรายได้รวมและรายได้จากการขายจะชะลอตัวลง แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาการเติบโตได้อย่างน่าชื่นชม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านความสามารถในการทำกำไร ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค การแข่งขันที่เข้มข้น และความคาดหวังของผู้บริโภคที่สูงขึ้น จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญต่อผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้งเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เหนือกว่าคู่แข่ง หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสทองในตลาดที่มีความผันผวนสูง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และวิสัยทัศน์กว้างไกล คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน เราพร้อมที่จะแบ่งปันความรู้และประสบการณ์ เพื่อช่วยให้ท่านสามารถนำพาธุรกิจของท่านก้าวผ่านทุกความท้าทายและคว้าโอกาสที่รออยู่ข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
