บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาดที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาอย่างโชกโชน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่น่าจับตามอง และเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายคนมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take Off” ของอุตสาหกรรม แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องมาถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และประเมินศักยภาพของบริษัทชั้นนำ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ใครสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนได้ดี และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 แห่ง จากทั้งหมด 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นในตลาดอย่างกว้างขวาง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม: การยืนยันยุทธศาสตร์ที่แข็งแกร่ง
ท่ามกลางความท้าทายนี้ Sansiri (SIRI) สามารถสร้างผลงานอันโดดเด่น โดยขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโต 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Year (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพรวมที่สมบูรณ์แบบ การวิเคราะห์ รายได้จากการขาย โดยตรงนั้น มีความสำคัญอย่างยิ่งในการประเมินประสิทธิภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สามารถวัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ชิงความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย: ความสำเร็จที่มาพร้อมกับความท้าทาย
AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้าน รายได้จากการขาย กลับคืนมาได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้ โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากที่ได้พัฒนาโครงการต่างๆ มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพและเป้าหมายสูงสุด
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากน้อยเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ ที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” และเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียให้ความสำคัญ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด: เบื้องหลังความสำเร็จที่เหนือความคาดหมาย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้าน กำไรสุทธิ ไว้ได้ โดยทำกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด การศึกษา แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย และกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทอย่างสม่ำเสมอ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนธุรกิจของท่าน
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยภายนอก ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ แต่ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ บริษัทที่มีความยืดหยุ่น, มีนวัตกรรม, สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว และมีทีมผู้บริหารที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรค และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ให้ประสบความสำเร็จในตลาดที่แข่งขันสูงนี้ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึก และการเลือกพันธมิตรที่ใช่ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ และค้นหาแนวทางที่จะพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่เหนือกว่าในปี 2567 นี้.
