ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัว สัญญาณการเติบโตที่เคยดูสดใส กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติคือช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่ายซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์นี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 และยังคงเป็นความท้าทายที่สำคัญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ซับซ้อนนี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป
รายได้รวมภาพรวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพการชะลอตัว
จากการรวบรวมข้อมูล บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป หรือประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาอย่างเฉียดฉิวที่อันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
Univentures อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าจับตา ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าแม้บริษัทเหล่านี้จะยังคงมีส่วนแบ่งการตลาดที่แข็งแกร่ง แต่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันจากภาวะตลาดที่ซบเซาได้
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์รายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่สม่ำเสมอ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลง -24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งแสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและการเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ “กำไรสุทธิ” เพราะต่อให้มียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อยหรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่าง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากผลกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House มาในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการมองหาโอกาส
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการปรับตัว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายนี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างการเติบโตและคว้าชัยชนะในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
