ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และมองหาผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอันร้อนแรง และช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่บีบคั้น แต่ปี 2566 นั้นนับเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความประหลาดใจและอาจกล่าวได้ว่า “น่าผิดหวัง” สำหรับภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อโมเมนตัมที่คาดหวังว่าจะต่อเนื่องมาจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ล่าสุดเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
ด้วยความที่ผมเชื่อในการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เพื่อทำความเข้าใจพลวัตของตลาด ผมจึงได้มอบหมายให้ทีมงาน Property Mentor รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่อาจหลอกตา แต่เผยให้เห็นเทรนด์ที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ที่อยู่อาศัยกรุงเทพ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ติดลบ 10% Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันใน Top 10 ยังเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมชื่อ U.C.H.C.) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายบริษัทที่มีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจการขายโครงการโดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเคยเป็นผู้นำตลาด บ้านเดี่ยวกรุงเทพ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่ม คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย แต่การเติบโตยังมีความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำจากแสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) ตามมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักจะมาอย่างสม่ำเสมออยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลิดอกออกผลหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าการขายจะดีเพียงใด หากสุดท้ายแล้วเก็บกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด แต่ต้องพึ่งพิงการขายสินทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็กวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการดังกล่าว ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายด้วย เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน ปี 2567 นี้ ก็คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ ไม่ใช่บริษัทที่เพียงแค่มีรายได้มาก หรือมีโครงการที่ขายดี แต่คือบริษัทที่มี การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง มี กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และสามารถ ปรับตัวเข้ากับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว การมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบด้าน และการเลือกพันธมิตรทางธุรกิจที่มีวิสัยทัศน์และศักยภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเติบโต หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือการเลือกสรร บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนอย่างยั่งยืน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในโลกของอสังหาริมทรัพย์
