ปี 2567: บทวิเคราะห์เจาะลึกกลยุทธ์การฟื้นตัวและโอกาสทองในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังในการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้เท่าที่ควร และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์ไทย?”
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 โดยมุ่งเน้นทำความเข้าใจว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความผันผวนของตลาดอย่างไร และมีกลยุทธ์ใดที่นำไปสู่ความสำเร็จ
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด เติบโตอย่างโดดเด่น 12%
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งทางธุรกิจที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริงควรเน้นที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ตัวเลขรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำกว่า
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ประเด็นนี้ยิ่งเน้นย้ำว่าบริษัทขนาดใหญ่ก็ไม่สามารถอยู่เหนือกฎของอุปทานและอุปสงค์ในตลาดได้
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในตลาด
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่คงที่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้บริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากกำไรสุทธิมีน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้ารางวัล “กำไรสูงสุด” 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) กลับมายืนหนึ่งอีกครั้ง แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เป็นบริษัทเจ้าสัวน้ำเมาที่ติด Top 10 ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดโผในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากประมาณการกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: มองหาโอกาสภายใต้ความท้าทาย
จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนให้เห็นภาพรวมของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อตลาด เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว, ภาวะเศรษฐกิจมหภาค, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่มีความสามารถในการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
การบริหารต้นทุนและกระแสเงินสด: ในสภาวะที่รายได้อาจชะลอตัว การควบคุมต้นทุนการผลิต การบริหารสต็อกที่ดิน และการบริหารกระแสเงินสด คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากไปได้
การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับยุคดิจิทัล: การทำตลาดออนไลน์, การใช้เทคโนโลยีในการนำเสนอโครงการ, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้าผ่านช่องทางดิจิทัล จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: การพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์, การใส่ใจในรายละเอียด, และการสร้างชุมชนที่น่าอยู่ จะช่วยสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และทำให้ผลิตภัณฑ์มีความน่าสนใจในตลาด
การมองหาโอกาสในการลงทุนใหม่ๆ: แม้ตลาดภาพรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) เช่น อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, หรือโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับเช่า
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก: การใช้ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการ, การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค, และการติดตามแนวโน้มของตลาดอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจทางธุรกิจได้อย่างมีหลักการและแม่นยำ
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัวและพิสูจน์ความสามารถของผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับนักลงทุน การมองหาบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง, มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน, และสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่คุ้มค่า เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
