ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อภาพฝันการฟื้นตัวสลาย แชมป์รายได้ไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2566 เปรียบเสมือนการเดินสำรวจสมรภูมิรบที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้ต้นปีที่ผ่านมาหลายฝ่ายคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาที่ปกติคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละราย และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขรวมทรงตัว แต่รายได้รายบริษัทกลับสวนทาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ความเปราะบางนี้แสดงให้เห็นว่าผู้เล่นรายเล็กหรือมีฐานธุรกิจที่เน้นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ อาจได้รับผลกระทบที่รุนแรงกว่า
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงความยากลำบากในการรักษาการเติบโตของรายได้ในตลาดที่ซบเซา
San Siri ครองแชมป์รายได้รวม: การปรับกลยุทธ์ที่เห็นผล
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน กลับมีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ท้าทาย
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ได้แก่ U City Public Company (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แม่นยำยิ่งขึ้น จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูสูงเกินจริง ในขณะที่รายได้จากการขายนั้น สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้อย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่คาดหวังเสมอ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง โดยในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
AP Thailand กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย: ประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่น่าจับตามอง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP Thailand (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ขึ้นมาเป็นผู้นำได้สำเร็จ แม้แสนสิริจะทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Public Company (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งและต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของแบรนด์และความแข็งแกร่งของเครือข่ายธุรกิจค้าปลีกที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างรายได้มหาศาล แต่หากผลกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงครองบัลลังก์กำไรสูงสุด: การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำในด้านกำไรสุทธิ โดยทำกำไรได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลสำคัญคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นจำนวนเงินถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% สะท้อนถึงการฟื้นตัวและการบริหารจัดการที่ดี Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company (FPT) ครองอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบททดสอบที่สำคัญสำหรับทุกองค์กร
จากสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนและแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน, กลยุทธ์การตลาดที่ยืดหยุ่น, ความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป, และความสามารถในการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาค หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมให้คำแนะนำและความเชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้ท่านนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่โอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ได้ทันที
