บทสรุปประสิทธิภาพวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้กุมชัย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่คาดคิด แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งสัญญาณถึงการฟื้นตัวและมีศักยภาพที่จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์เชิงลึกจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินศักยภาพของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่ง ความสามารถในการปรับตัว และกลยุทธ์ที่ใช้ในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้อย่างแท้จริง การวิเคราะห์นี้ครอบคลุมทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวในภาพรวม แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
สำหรับภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถทำรายได้รวมกันตลอดปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือคิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้ แม้จะดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงไปราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้กำลังเผชิญในการรักษาฐานรายได้ของตนเอง
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดมายาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราวๆ -4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดรอดพ้นจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้อย่างแท้จริง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัววัดที่แท้จริงของกำลังซื้อและการดำเนินการ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การขายทรัพย์สิน การลงทุน หรือธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง หากเราตัดปัจจัยเหล่านี้ออกไปและพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพของตลาดที่แตกต่างออกไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้มีความชัดเจนยิ่งขึ้น และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดเล็กที่ได้รับผลกระทบ แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดก็ต้องเผชิญกับความท้าทายเช่นกัน
ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ซบเซาและความสามารถในการแข่งขันที่สูงขึ้น
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) สมควรได้รับการกล่าวถึงเป็นพิเศษ ด้วยผลการดำเนินงานที่โดดเด่นอย่างมาก โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นผลมาจากการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่บริษัทได้ลงทุนพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่า
มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่แท้จริงว่าบริษัทใดสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้มากน้อยเพียงใด แม้ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท การลดลงนี้เป็นไปในทิศทางเดียวกับรายได้จากการขาย แต่มีความรุนแรงน้อยกว่าเล็กน้อย
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่สูงขึ้นในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่างๆ
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่กว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
จากข้อมูลและผลการวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการแข่งขันของบริษัทต่างๆ แม้ว่าภาพรวมรายได้รวมจะลดลงไม่มากนัก แต่ก็เป็นผลมาจากปัจจัยอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก โดยปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศยังคงมีความผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และอาจจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจในตัวเลขเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมที่ชัดเจน และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของคุณฝ่าฟันความท้าทายในยุคนี้ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและร่วมวางแผนไปกับคุณ เพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่บทต่อไปของความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์.
