ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ เผยเทรนด์ปี 2567
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ขอนำทุกท่านเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ ปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่าง และชี้ทิศทางที่เป็นไปได้สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความคาดหวังที่สวนทางความเป็นจริง
ปี 2566 เป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับหลายคนในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง หลังจากปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวและ “take off” อย่างมีนัยสำคัญ แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าความคึกคักกลับคืนมาได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
จากข้อมูลการสำรวจของ Property Mentor ที่ครอบคลุมบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง พบว่าภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ที่ผ่านมา
แต่หากเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความหลากหลายมากกว่านั้นอย่างมีนัยสำคัญ ถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมในปี 2566 ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด?
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LPH) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึง “ประสิทธิภาพการดำเนินงาน” ที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการสร้างรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบที่รุนแรงเห็นได้จาก Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses Plc. (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งติดอันดับต้น ๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การแข่งขันรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (เติบโต -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตา คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณการเติบโตที่แข็งแกร่ง และแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในตลาด บ้านจัดสรรกรุงเทพ และภูมิภาค
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้รายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย ก็อาจกล่าวได้ว่าไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย การพิจารณาถึงกำไรสุทธิ จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นสู่ผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเติบโตจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว, และการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น
สำหรับปี 2567 นี้ ถือเป็นอีกปีที่จะต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการดำเนินธุรกิจ
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง, ต้นทุนทางการเงิน, และต้นทุนการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป, การนำเสนอโครงการที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์, ฟังก์ชันการใช้งาน, และราคาที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดกำลังซื้อ
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ, การตลาด, และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์: การมองหาโอกาสในการร่วมทุน, การควบรวมกิจการ, หรือการร่วมมือกับพันธมิตร จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งและขยายโอกาสทางธุรกิจ
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): ปัจจัยด้านความยั่งยืนกำลังได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทที่สามารถดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม, สังคม, และธรรมาภิบาล จะได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนและผู้บริโภค
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ละแห่ง แม้จะมีบริษัทที่เผชิญกับความยากลำบาก แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นได้จากการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เหมาะสม
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการของท่าน เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
