ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนภายใต้แรงกดดันของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญที่ท้าทายความสามารถของทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน แม้จะมีความคาดหวังอันสวยงามต่อโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีการจุดประกาย แต่ภาพความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง
ตลาดได้กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง และแรงชะลอตัวนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องยาวนานตลอดทั้งปี แม้กระทั่งในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาสที่ 4 ซึ่งตามปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาของการฟื้นตัวและเติบโต ก็ยังไม่มีสัญญาณอันแข็งแกร่งที่จะขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้ จนล่วงเลยเข้าสู่ต้นปี 2567 สภาพการณ์ของตลาดโดยรวมก็ยังคงดูไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่ถูกต้องและทันท่วงทีให้กับผู้ที่อยู่ในวงการ รวมถึงนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าบริษัทเหล่านี้ได้บริหารจัดการความท้าทายที่เกิดขึ้นอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในแวบแรก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบไปถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายขนาด
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่และมีชื่อเสียงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงราว -4%
ยอดขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถสะท้อนภาพความเป็นจริงทั้งหมดได้ เพราะบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยพยุง แต่หากเราพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความต้องการซื้อของผู้บริโภคโดยตรง เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏให้เห็นชัดเจนในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อบริษัทในกลุ่ม Top 10 ของรายได้จากการขายสูงสุด โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือหลักฐานที่ชัดเจนว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับความท้าทายในการกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างยอดขาย
แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์): การแข่งขันที่ดุเดือดในตำแหน่งผู้นำยอดขาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างน่าเฉียดฉิว
Sansiri (SIRI) แม้จะพลาดตำแหน่งอันดับ 1 แต่ก็ยังเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีท่ามกลางสภาวะตลาดที่ซบเซา ในขณะที่ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเครือเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% โดยมีรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะรักษาตำแหน่งใน Top 10 มาโดยตลอด อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์ของการลงทุนและการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของ CPN ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ ที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็อาจไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งในฐานะ “เจ้าแห่งกำไร”
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
Supalai (SPALI) สามารถทำกำไรได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตของ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอไปนี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและบททดสอบสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่ง จากข้อมูลของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา บ่งชี้ว่าปี 2567 นี้ จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากอย่างยิ่งสำหรับ วงการอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านค่าครองชีพ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างมั่นคง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับ โครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรมนี้ คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
ขอเชิญชวนทุกท่านที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการลงทุนให้ประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อเรา เพื่อให้เราได้เป็นส่วนหนึ่งในการช่วยให้คุณก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ที่กำลังจะมาถึงนี้ได้อย่างเต็มศักยภาพ
