อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ถอดบทเรียนปี 2566 และทิศทางของนักพัฒนา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาโดยตลอด แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายและชวนให้ต้องตั้งคำถามอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบต่อมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ สาเหตุมาจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงส่งสัญญาณของการฟื้นตัวที่เปราะบาง แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อไปยังช่วงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้องเฝ้าระวัง
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในสภาวะตลาดเช่นนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและคว้าชัยในสมรภูมิที่ร้อนระอุนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากยอดขายที่ลดลง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ต่างก็มีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลข -26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงมายาวนานอย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แสนสิริ: ยึดเก้าอี้ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความผันผวน
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (Univentures): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (Singha Estate): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นดัชนีที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนภาพรวมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดี ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความยืดหยุ่นและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (Supalai): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (Property Perfect): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana) ซึ่งกำลังแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายที่ได้พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 บ่งชี้ถึงการบริหารจัดการโครงการที่แข็งแกร่งและการตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: ท่ามกลางการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land and Houses): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (Supalai): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (Origin Property): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (Quality House): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa Holding): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (Frasers Property Thailand): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
น่าสนใจว่า Land and Houses สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งหากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัยคงจะได้ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปครอง
บทสรุปและทิศทางสำหรับอนาคต: ปี 2567 ที่ต้องเร่งปรับตัว
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงยากลำบากต่อเนื่องในปี 2567
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราต้องไม่มองข้ามบทเรียนจากปีที่ผ่านมา สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ต้องการความยืดหยุ่น การปรับตัว และการพัฒนากลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและน่าเชื่อถือ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาทางเลือกในการพัฒนาโครงการ ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์เพื่อนำพากลยุทธ์ของคุณสู่ความสำเร็จ อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันก้าวสู่ปีแห่งโอกาสและความเติบโตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
