วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมปี 2566 สู่การปรับกลยุทธ์รับมือปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นความเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ โดยรวมต้องเผชิญกับความท้าทายที่แตกต่างจากที่คาดการณ์ไว้มาก แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่ชี้ให้เห็นว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ยังเป็นการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันสูงนี้
รายได้รวมภาพรวม: ตัวเลขที่ชวนให้ขบคิด
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่แตกต่างออกไป โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
เราพบว่ามีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัววัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ “ของจริง” และ “แก่นแท้” ของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่สำหรับรายได้ที่มาจากการดำเนินธุรกิจหลักจริงๆ การจัดอันดับอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการทำรายได้จากการขายอย่างชัดเจน หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจในหลากหลายมิติของ CPN
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์รับมือปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำของไทยในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ และแนวโน้มที่ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่า การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียดในมิติต่างๆ ทั้งรายได้รวม, รายได้จากการขาย, และที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในการประเมินศักยภาพของบริษัท และวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือเมืองสำคัญอื่นๆ เช่น โครงการบ้านจัดสรร นนทบุรี หรือ คอนโดมิเนียม เชียงใหม่ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด, การวิเคราะห์คู่แข่ง, และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทีมงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อช่วยนำทางธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน.
