วิเคราะห์เจาะลึก! ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น พิเศษยิ่งกว่าปีไหนๆ ด้วยความคาดหวังที่สูงลิบลิ่วตามโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะทะยานขึ้น แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น และภาพรวมในปี 2567 นี้ ก็ยังคงไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรมที่สุด ผมและทีมงาน Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 อย่างละเอียด เพื่อหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่มหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% เช่นเดียวกับ Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมดังกล่าว โดยมีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% เช่นเดียวกับ Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง -18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง -9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง -4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่น เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) คว้าชัย! แชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพที่น่าประทับใจ หลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการกลับมาเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
สุดท้ายนี้ การวัดผลการดำเนินงานที่สมบูรณ์ที่สุด คือ “กำไรสุทธิ” เพราะไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีต้นทุนที่สูงตามไปด้วย หรือไม่สามารถบริหารจัดการการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหลัก)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมาทั้งหมดนี้ ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่กำลังมองหา โครงการคอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านจัดสรรนนทบุรี ที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดก่อนตัดสินใจ
แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค การแข่งขันที่สูง และการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ โดยอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง เราจะได้เห็นการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น การปรับตัวกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทเพื่อรับมือกับสภาวะตลาด และการให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน หรือเทคโนโลยี Smart Home
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมขอแนะนำให้ผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหา คอนโดเปิดใหม่ หรือ บ้านเดี่ยวใกล้รถไฟฟ้า ควรศึกษาข้อมูลเชิงลึกอย่างละเอียด พิจารณาปัจจัยพื้นฐานของบริษัท การบริหารจัดการ และแนวโน้มการเติบโตในอนาคตอย่างรอบด้าน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor เราพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์แนวโน้ม และช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกการลงทุนของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นเส้นทางการลงทุนที่ประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์!
