ปี 2567: พลิกวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่โอกาสทองของการลงทุนที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงท้ายปีที่แม้จะเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขาย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการกลับมาคึกคักอย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่เบื้องหลังคือความท้าทายที่แตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้ที่น่าวิตก โดยเฉพาะบริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ประสบปัญหา -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่รายได้รวมลดลงไม่ถึง 1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม แสนสิริ ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทชั้นนำอื่นๆ ที่ติด 10 อันดับแรก ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) และ สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งการพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักได้แม่นยำยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบหนัก ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำยอดขาย
เมื่อพิจารณาจาก ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขาย 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้จะมียอดขายลดลง 24% โดยมียอดขาย 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัล พัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในภาคอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลประกอบการที่สำคัญที่สุดคือ กำไรสุทธิ เนื่องจากรายได้เพียงอย่างเดียวไม่สามารถบ่งบอกถึงความแข็งแกร่งทางการเงินได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
แม้จะมีรายได้ลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการรับรู้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือน แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 42% ในอันดับ 4 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่นๆ ที่ติด 10 อันดับแรกด้านกำไร ได้แก่ เอสซี แอสเสท (2,525 ล้านบาท), ควอลิตี้ เฮ้าส์ (2,503 ล้านบาท), พฤกษา โฮลดิ้ง (2,339 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (1,865 ล้านบาท) และ เซ็นทรัล พัฒนา (ประมาณการ 1,610 ล้านบาท)
การวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยสู่ความสำเร็จในปี 2567
จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่มีความซับซ้อนและหลากหลายในผลการดำเนินงาน การชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบในวงกว้าง แต่ก็มีบางบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาศักยภาพในการแข่งขันได้
สำหรับปี 2567 นี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ามีหลายปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: ท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีความได้เปรียบในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: ตลาดในปี 2567 จะมีความต้องการสินค้าที่หลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ (Affordable Housing) ไปจนถึงโครงการระดับลักชัวรี การเข้าใจและตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มอย่างแม่นยำ คือกุญแจสำคัญ
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการเพิ่มประสิทธิภาพ: ตั้งแต่การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารโครงการ บริษัทที่นำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้อย่างเต็มรูปแบบ จะสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน ลดต้นทุน และเข้าถึงลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น
การสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์: การผนึกกำลังกับพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มเทคโนโลยี หรือแม้แต่สถาบันการเงิน จะช่วยสร้างโอกาสใหม่ๆ และเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): เทรนด์การลงทุนที่ยั่งยืนกำลังเป็นที่ต้องการ บริษัทที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีความรับผิดชอบต่อสังคม และมีธรรมาภิบาลที่ดี จะได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนและผู้บริโภคในระยะยาว
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ในมุมมองของนักลงทุน ปี 2567 อาจเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการพิจารณา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์บางทำเลอาจมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อย ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลดลงในอนาคตอันใกล้
การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีประวัติผลการดำเนินงานที่ดี มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวตามสภาวะตลาดได้ จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใดรายหนึ่ง หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ บ้านเดี่ยว ชลบุรี หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลศักยภาพอื่นๆ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและพาคุณก้าวสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 นี้.
