ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะกลับมา “Take Off” อีกครั้ง แต่ความเป็นจริงในปี 2566 กลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวที่เห็นได้ชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และอาการซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 แนวโน้มตลาดก็ยังคงไม่แสดงสัญญาณบวกที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวล แต่ก็มีความแตกต่างในรายละเอียด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัส โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงตลาดและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูง หรือมีรายได้รวมมากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดที่จับต้องได้ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์รายได้สูง การประเมินผลการดำเนินงานที่สมบูรณ์ที่สุดจึงต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ”
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ถูกรวบรวมข้อมูล ในปี 2566 สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งไม่ใช่กำไรจากการดำเนินงานหลัก
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567 และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ และอาจกล่าวได้ว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ “ยากยิ่ง” สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และภูมิภาคอื่นๆ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถเอาตัวรอดและเติบโตได้ในปีที่ยากลำบากนี้ จะต้องมีปัจจัยสำคัญหลายประการ ดังนี้:
การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ: ในสภาวะตลาดที่ชะลอตัว การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารสต็อกที่ดิน และการบริหารกระแสเงินสด เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้บริษัทอยู่รอดได้
การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาด: ความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น (Flexible Workspace) หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ (Quality Living) จะเป็นกุญแจสำคัญ
การบริหารความเสี่ยงด้านการเงิน: การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย และการบริหารหนี้สินอย่างระมัดระวัง เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด
การสร้างความแข็งแกร่งของแบรนด์และความเชื่อมั่น: ในช่วงเวลาที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและเป็นที่ไว้วางใจ จะช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดลูกค้าได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและรอบคอบมากยิ่งขึ้น การมองหาบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการที่ดี และมีวิสัยทัศน์ที่สอดคล้องกับทิศทางของตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับตลาดที่ผันผวนนี้ ผมขอเชิญชวนให้ท่านพิจารณาแนวทางและกลยุทธ์ที่ได้กล่าวมาข้างต้น และพร้อมที่จะสำรวจโอกาสในการปรึกษาหารือเชิงลึกเพื่อวางแผนการลงทุน หรือการดำเนินธุรกิจของท่านให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายนี้.
