วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ปีแห่งการปรับตัวและมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ในปี 2566 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากการผสมผสานระหว่างปัจจัยภายในประเทศและแรงกดดันจากภายนอก แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะพุ่งสูงขึ้น จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อยาวนานตลอดทั้งปี จนถึงช่วงเวลาที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี กลับไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่หวัง และแนวโน้มนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนของกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้กว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์อย่างใกล้ชิดถึงพลวัตของตลาด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าบริษัทใดสามารถนำพาตนเองผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้สำเร็จ และใครคือผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะท่ามกลางสมรภูมิการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ต้องจับตา
เมื่อมองภาพรวม บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า สถานการณ์มีความน่าเป็นห่วงมากกว่าที่เห็นจากตัวเลขภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างรุนแรงในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของบริษัทเหล่านี้ บ่งชี้ถึงความท้าทายที่พวกเขากำลังเผชิญ ทั้งในด้านการตอบสนองของตลาดต่อโครงการที่พัฒนา และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4% การที่บริษัทชั้นนำเหล่านี้เผชิญกับการชะลอตัวของรายได้ ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกระดับของผู้ประกอบการใน วงการอสังหาริมทรัพย์
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
ในภาพรวมรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าประทับใจอย่างยิ่งในสภาวะตลาดที่ชะลอตัวนี้ แสนสิริสามารถรักษาโมเมนตัมเชิงบวกไว้ได้ และยังคงเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอของแต่ละบริษัท ซึ่งบางส่วนอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม แต่ในมิติของการสร้างรายได้หลักจาก โครงการบ้านและคอนโด ที่พักอาศัย ถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจนี้
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพ
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่ารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากเป็นรายได้หลักที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจโดยตรง ไม่รวมกับรายได้อื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการบริหารสินทรัพย์หรือการลงทุนเสริม
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่กว้างขวางในการสร้างยอดขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีล่าสุด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด บ้านจัดสรร ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้จะเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาด
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย: การปรับตัวสู่กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท ถือเป็นผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางการแข่งขันที่สูง โดย AP เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ในปีนี้
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของการวางแผนระยะยาวและการบริหารจัดการโครงการที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการทางการเงิน
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ หากมีรายได้สูงแต่กำไรน้อย หรือติดลบ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แม้ว่า Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิสูงสุดได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารจัดการสินทรัพย์และกลยุทธ์การลงทุนเสริม นอกเหนือจากธุรกิจหลัก หากไม่นับปัจจัยนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็จะก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งไปแทน
แสนสิริ (SIRI) ยังคงโชว์ฟอร์มยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวและความคาดหวังในการฟื้นตัว
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปในปี 2567 ซึ่งจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การทำความเข้าใจตัวชี้วัดที่แท้จริง ไม่ว่าจะเป็นรายได้รวม รายได้จากการขาย หรือกำไรสุทธิ จะช่วยให้นักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถประเมินศักยภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท และมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสม
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวราคาไม่แพง คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านพร้อมอยู่ ในทำเลที่ดี การพิจารณาบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งและมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางท่านในการลงทุน หรือการเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านอย่างแท้จริง กรุณาติดต่อเราเพื่อปรึกษาแนวทางและโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่านในปี 2567 นี้.
