บทวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดและใครกำลังเผชิญความท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายระลอก ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่สร้างความไม่แน่นอน แต่ทว่า การชะลอตัวนี้กลับยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนาน จนถึงช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่คล้ายคลึงกัน
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างไรบ้าง และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปสู่การเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างน่ากังวล
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: สัญญาณเตือนจากรายได้ที่ติดลบสูง
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่น่าสังเกต ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดตัวไปถึง 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แซงหน้า! แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี ในอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC (UC) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานในระยะยาวอย่างแท้จริง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายในรายได้จากการขาย: ผลกระทบที่กว้างขวางกว่าที่คิด
ผลกระทบจากการลดลงของรายได้จากการขายนั้นค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะในบริษัทที่มีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) แชมป์รายได้จากการขาย! ทวงคืนบัลลังก์ด้วยยอดขายที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถทำรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปีนี้ CPN ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดและโอกาสเติบโตในระยะยาว
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนไม่เหลือกำไรที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ที่ทำกำไรได้ ก็มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาด! คว้าแชมป์กำไรสุทธิท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถสร้างกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวนเงิน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท โดยมีกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองไปถึงปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบากเช่นเดิม
การแข่งขันที่รุนแรง การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำมาพิจารณาและวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อให้สามารถปรับตัวและเติบโตต่อไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ และหากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบันและอนาคต ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของท่านให้ประสบความสำเร็จ
เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพื่อนำทางสู่ความสำเร็จในตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
