วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: แกร่งจริงหรือแค่ล้มแล้วลุก?
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่คาดคิด แม้จะมีความหวังจากการเริ่มต้นที่ดีในปี 2565 ที่หลายธุรกิจกำลังกลับมาเติบโต แต่ปัจจัยหลายประการกลับส่งผลให้ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ยังคงไม่สดใสนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กว่า 41 แห่งอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าจับตามองคือ สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่ติดลบไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่ได้รับการยอมรับในตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sandiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสุดสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเราแยกพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย รูปแบบของ 10 อันดับแรกและอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนั้นพบได้ในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (กลับมายืนอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับอย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวก 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวใน Top 10 แม้รายได้จะตกลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่ยั่งยืน
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงอยู่และเติบโตอย่างยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงมากจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีดีลขายโรงแรมของ LH, ศุภาลัย จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก ยังคงเข้มข้น สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรม
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุดคือ “เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค” จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการแสวงหาผลตอบแทนในรูปแบบอื่นๆ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างลึกซึ้งเช่นนี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
