ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และการมองไปข้างหน้าสำหรับปี 2567
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตาลปัตร ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในไตรมาส 4 อันเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและเป็นไฮซีซั่นของตลาด ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทิศทางเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การลดลงเล็กน้อย แต่ความแตกต่างระหว่างบริษัทมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนในความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท
บริษัทบางแห่งเผชิญกับผลกระทบที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่มักจะเป็นเสาหลักของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้ลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย ซึ่งถือเป็นรายได้หลักและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจโดยตรง ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงการลดลงที่มากขึ้น โดยมีรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 13%)
Pruksa Holding (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
จากข้อมูลผลการดำเนินงานปี 2566 ที่วิเคราะห์มา สรุปได้ว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทาย ปัจจัยลบจากเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ภาวะเงินเฟ้อ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความยากลำบากนี้ไปได้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, บ้านอัจฉริยะ (Smart Home), โครงการที่เน้นการใช้ชีวิตแบบผสมผสาน (Mixed-use) รวมถึงการให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับผู้บริโภค การศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจสถานการณ์ตลาดอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะการพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว และการเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือและมีประวัติผลงานที่ดี จะช่วยให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังวางแผนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณ และต้องการผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง โปรดติดต่อเรา เพื่อให้เราได้เป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่คาดหวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
