เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ทว่าภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ การชะลอตัวนี้ยังคงยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังไม่ปรากฏชัดเจน และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้เป็นที่จับตาว่าผู้ประกอบการรายใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามแนวโน้มตลาดและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินศักยภาพการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่ใช้ในการรับมือกับสภาวะการณ์ปัจจุบัน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 โดยเฉพาะรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ เพื่อชี้ให้เห็นว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่น่ากังวลแต่ยังมีแสงสว่าง
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง แสดงให้เห็นว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในอัตราสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ในกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครครองแชมป์รายได้จากการขาย?
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายในปี 2566 จะพบว่า:
AP (Thailand) (AP) ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท กลับมายึดตำแหน่งผู้นำได้อย่างแข็งแกร่ง
Sansiri (SIRI) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
Quality Houses (QH) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่ง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
การมีรายได้สูงเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันความสำเร็จที่ยั่งยืน หัวใจสำคัญของธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือเจ้าแห่งการสร้างกำไร?
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างกำไรสุทธิในปี 2566 ปรากฏผลดังนี้:
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ส่งผลให้มีกำไรจากการดำเนินงานพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ครองอันดับ 1
Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษของ LH ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH) ตามมาติดๆ ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการอย่างมาก ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาวะเศรษฐกิจมหภาค, อัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภค, นโยบายภาครัฐ และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถนำเสนอมูลค่าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง การพัฒนานวัตกรรม, การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงมีศักยภาพในการเติบโต หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคได้
หากท่านเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลและแนวโน้มเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึง ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามและเรียนรู้จากบทวิเคราะห์เชิงลึกเหล่านี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน
