ฉากทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย บทเรียน และสัญญาณแห่งการปรับตัว (ฉบับปี 2567)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงต่ำมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมในปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังได้อย่างที่ควรจะเป็น สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยที่สัญญาณการฟื้นตัวยังคงเปราะบาง
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LALIN) ร่วงไป 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
แม้จะเผชิญความท้าทาย แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงมีผู้เล่นที่แข็งแกร่ง แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ครองอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, SC Asset Corporation (SC) ตามมาด้วย UV Limited (UWL) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง ในปี 2566 รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดที่ซบเซา
AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ซึ่งครองอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ โดยมีอัตราการเติบโต 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) โดดเด่นขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ โดยมีรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญรายได้จากการขายลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) ที่มักจะปรากฏในรายชื่อนี้อย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana (CPN) มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
ในท้ายที่สุดแล้ว ปัจจัยชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนจากการดำเนินงาน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ผู้ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ยังคงยืนหนึ่งในตำแหน่งนี้ หากปราศจากรายการพิเศษดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 โดยมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งสถานการณ์ในปี 2567 ก็คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและกลยุทธ์การดำเนินงานที่เฉียบคม
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การวิเคราะห์งบการเงินอย่างละเอียด และการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงสภาพเศรษฐกิจมหภาค เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการอยู่รอดและเติบโตในยุคที่การแข่งขันสูงและสภาวะตลาดมีความผันผวน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดปัจจุบันและอนาคต เราพร้อมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่ช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาและวางแผนอนาคตของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
