ปี 2566: สัญญาณเตือนและภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย – การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้เฝ้าติดตามพัฒนาการของตลาดไทยอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงในแต่ละปีส่งผลกระทบต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย ตั้งแต่นักลงทุนรายย่อย ผู้ซื้อบ้าน ไปจนถึงผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ปัจจัยสำคัญหนึ่งที่เห็นได้ชัดคือผลกระทบจากการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งสร้างความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งทอดมาถึงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความต่อเนื่องของความท้าทายที่อุตสาหกรรมจะต้องเผชิญ
ด้วยความตั้งใจที่จะมอบภาพที่ชัดเจนและรอบด้านที่สุดเกี่ยวกับสถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566: การถดถอยที่ต้องจับตา
ข้อมูลที่เราได้รวบรวมแสดงให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้มาจากการขายโครงการโดยตรง หากเราวัดกันที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 บริษัทชั้นนำจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากอันดับรายได้รวมพอสมควร
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) มียอดขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) แชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่แม้จะมาเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอ ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่สูงหรือมีรายได้รวมที่โดดเด่น แต่หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ โดยศุภาลัยสามารถเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมยังคงเผชิญอยู่ในปี 2566 และมีแนวโน้มต่อเนื่องไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค นโยบายทางการเงิน การเมือง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงต่อจากนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัวสูง มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอบางโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และอาจสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตท่ามกลางคู่แข่งที่อ่อนแอลง
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาโอกาสทางธุรกิจในภาคนี้ การทำความเข้าใจในเชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทต่างๆ การประเมินศักยภาพของแต่ละโครงการ และการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในระยะยาว ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและกลยุทธ์สำหรับ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคต่างๆ ของประเทศไทย รวมถึงแนวทางการบริหารจัดการ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงาน Property Mentor ยินดีให้คำปรึกษาและพร้อมเป็นพันธมิตรในการนำพาธุรกิจของท่านไปสู่เป้าหมายที่ยั่งยืน
