ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามแนวโน้มและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การประเมิน ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ของบริษัทเหล่านี้ ไม่เพียงแต่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน แต่ยังเป็นการสะท้อนถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างและความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อ 25 จาก 41 บริษัท
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูงมาก อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบภาวะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ลดลง 23%, Major Development (MDX) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ท่ามกลางความผันผวน
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่มีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตไว้ได้ แสนสิริ (SIRI) ได้สร้างความประทับใจด้วยการเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นจากอันดับ 2 มาแซงหน้า AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมิน การเติบโตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม อย่างไรก็ตาม การเก็บข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 รวบรวมได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ ที่เผชิญปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดนำด้านรายได้จากการขาย แต่แสนสิริเติบโตโดดเด่น
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
การบริหารจัดการต้นทุนและกำไร: ตัวชี้วัดสำคัญของความสำเร็จที่ยั่งยืน
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ แต่ การทำกำไรสุทธิ คือปัจจัยสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses กลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ สร้างการเติบโตที่น่าประทับใจในส่วนของกำไรสุทธิ โดยทำได้ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 การวิเคราะห์ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารจัดการธุรกิจ การจะก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการวางแผนธุรกิจและกลยุทธ์การลงทุนในอนาคต เราพร้อมให้คำปรึกษาและวิเคราะห์เชิงลึก เพื่อช่วยให้ธุรกิจของคุณเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง.
