ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกและการมองไปข้างหน้าสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความผันผวนอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังสูงจากแรงส่งของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าตลาดกำลังจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นฤดูขายที่คึกคักที่สุด ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อเป็นการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและหาผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่งตลอดปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพชัดเจนว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรค และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงความอ่อนแอ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เราได้เก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่กระจายตัวอยู่ในหลายกลุ่มบริษัท ไม่ใช่เพียงแค่รายเล็กหรือรายกลางเท่านั้น
กลุ่มบริษัทที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้สูง:
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงมีหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
L.P.N. Development (LPN): ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28%
Eastern Star Real Estate (ESTAR): เช่นเดียวกับ LPN ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28%
Country Group Development (CGD): เป็นอีกบริษัทที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้ โดยติดลบไปประมาณ -28%
Raimon Land (RML): มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -26%
Lalin Property (LPH): รายได้รวมหดตัวไป -23%
Major Development (MJD): พบว่ารายได้รวมลดลง -22%
Siam Asset (SA): ประสบปัญหาด้านรายได้เช่นกัน โดยติดลบไป -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด: การผสมผสานของผู้ชนะและผู้ที่กำลังเผชิญความท้าทาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่น่าจับตา:
Sansiri (SIRI): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 12%
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ในอันดับที่สอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท แต่มีรายได้รวมลดลง -10%
Land and Houses (LH): อันดับที่สี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
Pruksa Holding (PSH): อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท และมีรายได้รวมลดลง -9%
SC Asset Corporation (SC): ติดอันดับที่หก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): อยู่ในอันดับที่เจ็ด ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ติดอันดับที่แปด ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): อันดับที่เก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และมีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Singha Estate (S): อยู่ในอันดับที่สิบ ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพรวมที่แท้จริงของผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากการดำเนินธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์เข้ามาเสริม ทำให้รายได้รวมดูสูง แต่หากพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพการแข่งขันที่แตกต่างออกไป
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายรวมไว้ที่ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้จากการขายสูงสุด:
Raimon Land (RML): พบว่ารายได้จากการขายลดลงอย่างรุนแรงถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): เป็นที่น่าตกใจว่ายักษ์ใหญ่อย่าง LH มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นบริษัทชั้นนำ แต่ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
การจัดอันดับรายได้จากการขายใหม่เผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): ขึ้นแท่นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): กลับมาอยู่อันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI): รักษาอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PSH): ติดอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้รายได้จากการขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): ติดอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและไม่กล่าวถึงไม่ได้คือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สัญญาณนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสการเติบโตในอนาคตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ไม่ว่าจะขายได้มากแค่ไหน หากไม่สามารถทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท (หรือประมาณครึ่งหนึ่ง) มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
การจัดอันดับกำไรสุทธิเผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ:
Land and Houses (LH): ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับสองอย่าง Supalai ก็มีโอกาสขึ้นมาเป็นที่หนึ่ง
Supalai (SPALI): ทำกำไรในปี 2566 ไปได้ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): อยู่ในอันดับที่ห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): เฉือนอันดับหกไปอย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับที่เก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การแข่งขันที่สูงขึ้น ความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และการสร้างความแตกต่างในการพัฒนาโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะที่เต็มไปด้วยการแข่งขัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาร่วมกันวิเคราะห์ เจาะลึก และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการก้าวข้ามความท้าทายไปพร้อมกัน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในยุคที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จวันนี้
