เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้คว้าชัยตัวจริง?
ปี 2566 ได้ทิ้งภาพความหวังที่ตั้งไว้ว่าจะคึกคักต่อจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ให้กลายเป็นปีแห่งการประเมินสถานการณ์ใหม่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยส่งสัญญาณฟื้นตัว กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่ชัดเจน ทำให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปีที่ผ่านมา
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีแห่งความท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้นำตัวจริงที่สามารถสร้างผลลัพธ์ที่โดดเด่นท่ามกลางคู่แข่งที่ต้องเผชิญแรงกดดัน
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่หลากหลายท่ามกลางความท้าทาย
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างที่น่าสนใจ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญ
ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูง บริษัทที่น่าจับตามอง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท โดยมี Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายที่แท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ในขณะที่รายได้จากการขายโดยตรงคือหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอย่างแท้จริง
AP (Thailand) คว้าแชมป์ยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ซึ่งทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตามอง
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันและกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
มาถึงจุดสำคัญที่สุด นั่นคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง แม้บริษัทจะมียอดขายสูง แต่หากมีกำไรน้อยหรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่ากังวลเมื่อพบว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดันให้บริษัทขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านกำไร หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บปวด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอไปนี้ คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนของภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมนี้ยังคงต้องเผชิญต่อไปในปี 2567 สถานการณ์ตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายของภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบคอบ
การปรับตัว การสร้างนวัตกรรม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตในสภาวะเช่นนี้ การเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ บ้านจัดสรรโซนภาคตะวันออก รวมถึงการทำความเข้าใจเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและร่วมมือกับท่าน เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสแห่งความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
