วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้คว้าชัยในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดันต่างๆ สำหรับปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับเป็นไปในทิศทางตรงกัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งนัก สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูน่ากังวล
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่โดดเด่นออกมาในฐานะ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
รายได้รวม: ความท้าทายที่สะท้อนผ่านตัวเลข
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา
บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ที่สูงในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริผงาดขึ้นนำด้วยรายได้รวม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ถัดมาในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ไม่ใช่มาจากธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่สำคัญคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับธุรกิจหลักในการสร้างยอดขาย
บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย: ความสามารถในการทำตลาดที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างมั่นคงด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าไม่มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยหนุน)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ติดอันดับสูงคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปเพียงเล็กน้อย แสนสิริ (SIRI) เป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดอันดับ Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันยังคงรุนแรง และความสามารถในการปรับตัว การบริหารต้นทุน และการสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือเมืองอื่นๆ ในประเทศไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่ยังคงมีความน่าสนใจอยู่เสมอ
เราจะคอยติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง และตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่ทุกท่าน หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมค้นหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ
