สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม สู่โอกาสการเติบโตในปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีแห่งบททดสอบสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่าภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายตั้งเป้า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ประเมินความสามารถในการปรับตัวต่อสถานการณ์ตลาดที่ท้าทาย และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวน
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังมีดาวเด่น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากที่หลากหลายธุรกิจต้องเผชิญ
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบว่าหลายแห่งติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PSH) 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการปรับเปลี่ยนที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการเข้าถึงลูกค้าและความสามารถในการปิดการขาย
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ Raimon Land (RML) ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (รายได้เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าธุรกิจจะสามารถทำรายได้ได้มากเพียงใด หากต้นทุนสูงและสามารถทำกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และน่ากังวลกว่านั้นคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่ง ผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2566 อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลการดำเนินงานที่โดดเด่นได้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์และความสามารถในการบริหารจัดการ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องติดตาม นโยบายรัฐที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลง และนำเสนอบริการ บ้านจัดสรร กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม เชียงใหม่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด วิเคราะห์หุ้นอสังหาฯ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก ที่อาจมีซ่อนอยู่ท่ามกลางความท้าทายนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณในปี 2567 นี้
