เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปภาพรวมและดาวเด่นที่ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว จะพาตลาดให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง การชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามาในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการจับจ่ายใช้สอยซบเซาต่อเนื่องยาวนาน จนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นฤดูกาลแห่งการจับจ่าย (High Season) ของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการสำรวจและรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในสังเวียนนี้ได้
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวของรายรับท่ามกลางแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อลงลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างสูสี อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UWC Energy Public Company Limited (UWC) (อาจเป็นการเข้าใจผิดจากบทความต้นฉบับ เนื่องจาก UWC เป็นธุรกิจพลังงาน ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ หากข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์ถูกต้อง ควรตรวจสอบอีกครั้ง) หากเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ควรเป็น Univentures Public Company Limited (UV) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่น ๆ นอกเหนือจากการขายโครงการโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงสะท้อนภาพการดำเนินงานหลักของบริษัทได้ชัดเจนกว่า
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งตอกย้ำสถานการณ์ที่ท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ถึงแม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่จับต้องได้ก็ย่อมเป็นไปได้ยาก ดังนั้น กำไรสุทธิ (Net Profit) จึงเป็นดัชนีชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางการบริหารต้นทุนที่แข็งแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนของความแข็งแกร่งและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทาย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการประเมินศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและทันสมัยที่สุด.
