ปี 2566: วิกฤตการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมาได้กลายเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญว่า แม้จะมีความคาดหวังอันสวยงามจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับไม่ได้วิ่งทะยานอย่างที่ฝันไว้ ทว่ากลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่อง ไม่เพียงแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ แต่ยังคงลากยาวไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะไขความกระจ่างเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าในสถานการณ์ที่เปราะบางเช่นนี้ แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้ นี่คือการเปิดเผยเบื้องหลังที่น่าสนใจของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนจากยอดขายที่ลดลง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กำลังถาโถมเข้าสู่ภาคธุรกิจนี้อย่างแท้จริง
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siam Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
แม้จะมีบริษัทจำนวนมากที่รายได้รวมลดลง แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Siri (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เบียด AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาทในอันดับ 3 ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วย Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายครั้งที่รายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นการยืนยันถึงความยากลำบากที่ธุรกิจต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์! ครองแชมป์รายได้จากการขาย ท่ามกลางความผันผวน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Siri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Siri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญใน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีแล้วนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด! ศุภาลัยและ AP (Thailand) จี้ติด
ในด้านของกำไรสุทธิ Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ได้อย่างน่าประทับใจ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ นอกจากนี้ AP (Thailand) (AP) ก็ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Siri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายที่อันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในเชิงลึกเช่นนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในภาวะเช่นนี้ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมองหาโอกาสในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้จากแหล่งใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยขับเคลื่อนของตลาดอย่างลึกซึ้งคือสิ่งจำเป็น เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จในสภาวะที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
