วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ย้อนรอยความท้าทาย กลยุทธ์รับมือ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญอีกครั้งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่สุกงอมจากการเติบโตในปี 2565 ที่หลายคนมองว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับกลายเป็นปีที่ตลาดต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน เริ่มตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ที่ปกติแล้วจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
เพื่อให้เห็นภาพการปรับตัวและประสิทธิภาพการบริหารจัดการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท ครอบคลุมตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันสมรภูมินี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่เสียหลักภายใต้แรงกดดันของตลาด
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขภาพรวมที่บอกเล่าเรื่องราว
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ข้อมูลนี้อาจดูผิวเผินไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
การปรับฐานครั้งใหญ่: บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญแรงกดดันด้านรายได้
ในบรรดาบริษัทที่รายได้ลดลง มีหลายแห่งที่เผชิญกับการปรับฐานที่ค่อนข้างมีนัยสำคัญ บางบริษัทมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบราว 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ติดลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริผงาด คว้าแชมป์รายได้รวมปี 2566
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าตื่นเต้น ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท โดยมี Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การบ้านชิ้นใหญ่ในรายได้จากการขาย
ผลกระทบจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวปรากฏชัดเจนในตัวเลขรายได้จากการขายของหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันของตลาดที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายที่ตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ยังถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด: Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทฯ สามารถทำกำไรในปีนี้ได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่หนุนกำไรของ LH คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ก็คงจะขึ้นเป็นผู้นำไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายที่รออยู่: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งทางธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกกลยุทธ์ที่แตกต่างและโอกาสในการลงทุนท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนที่รอบคอบคือกุญแจสำคัญในการก้าวไปข้างหน้า
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือนักลงทุนที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง และมองหาโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทุกความท้าทาย
