ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องก้าวข้ามสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในปีที่ยากลำบากเกินคาดการณ์ แม้ว่าจะมีโมเมนตัมที่ดีจากช่วงปลายปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ทว่าปัจจัยภายนอกและการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง กลับส่งผลให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญต่อเนื่องยาวนาน จนกระทั่งสิ้นปี สภาพการณ์ก็ยังไม่ดีขึ้นอย่างที่หลายคนคาดหวัง และมีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เราได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ตัวจริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้ได้
รายได้รวม: การหดตัวที่สะท้อนภาพรวมตลาด
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยติดลบไปราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalil Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U City): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Public Company Limited (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม หากเราจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลที่นำเสนอข้างต้น เป็นภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ประเมินแล้ว ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย 2024 อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะสามารถก้าวผ่านพ้นความยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบถึงแนวโน้มล่าสุดของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและพร้อมนำคุณสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
