ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกบทเรียนจากปีแห่งความท้าทายสู่โอกาสใหม่ในปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “เงียบเหงา” แต่เป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของโครงสร้างธุรกิจ หลังจากที่เราเคยคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดจะผลักดันให้ตลาดก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง แรงกดดันจากปัจจัยมหภาค ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จนกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญต่อเนื่องมาถึงปี 2567
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เราพบความจริงที่น่าสนใจเกี่ยวกับสุขภาพการเงินของธุรกิจ และบทเรียนที่นักลงทุนต้องรู้เพื่อให้เท่าทันสถานการณ์ในอนาคต
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการถดถอยลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับ “ไส้ใน” ที่พบว่าบริษัทกว่า 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราพบกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก (รายได้ติดลบมากกว่า 20%) อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ ตลาดอสังหาฯ หดตัว กลยุทธ์ในการระบายสต็อกเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุด แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า “Brand Equity” อย่างเดียวอาจไม่เพียงพอในสภาวะตลาดที่มีข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ
เจาะลึก “แชมป์” รายได้รวม: แสนสิริครองที่หนึ่ง
ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโต 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การรุกตลาดที่แม่นยำและการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในขณะนั้นได้ดีกว่าคู่แข่ง
ตารางจัดอันดับรายได้รวม (Top 5):
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นผู้พัฒนาโครงการตัวจริง
หากเราตัดรายได้จากบริการหรือการเช่าออกไป และโฟกัสเฉพาะรายได้จาก การซื้อขายบ้านและคอนโดมิเนียม ภาพที่ปรากฏจะชัดเจนขึ้นมาก ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมจากการขายไป 268,460 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งบริษัทถึง 30 แห่งมียอดขายที่แผ่วลง
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในตลาดแนวราบ ที่ยังคงเป็นหัวใจสำคัญของ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน ขณะที่ เอสซี แอสเสท เป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่มีอัตราการเติบโตในแดนบวกถึง 13% และเซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มแสดงศักยภาพด้วยการเติบโตในรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
สำหรับนักลงทุน การดูรายได้อาจไม่ใช่คำตอบสุดท้าย แต่ต้องมองไปที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 เราเห็นกำไรสุทธิรวมลดลง 11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่อง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมผลกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT หากไม่นับรวมส่วนนี้ ลำดับการทำกำไรจะเปลี่ยนแปลงไป ซึ่งชี้ให้เห็นว่าในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) เป็นทักษะที่สำคัญพอๆ กับการสร้างยอดขาย
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: บทสรุปสู่ปี 2567
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมสรุปได้ว่า ปี 2566 คือบททดสอบของความยืดหยุ่น (Resilience) บริษัทที่รอดและรุ่งคือบริษัทที่มีความคล่องตัวสูง มีการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตสินค้า และควบคุมต้นทุนการดำเนินงานได้ดี
สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป ตลาดอสังหาฯ จะไม่กลับไปเป็นเหมือนเดิม แต่จะเต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยดอกเบี้ยขาขึ้นและการคัดกรองสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น หากคุณกำลังวางแผนเลือกซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นี่คือจังหวะที่คุณต้องวิเคราะห์สุขภาพการเงินของผู้ประกอบการให้ดีที่สุด เพราะการเลือกบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีผลงานพิสูจน์ได้ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการโอนโครงการล่าช้าหรือการทิ้งงาน
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการประเมินความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ สามารถทักเข้ามาพูดคุยกับทีมงานของเรา เพื่อรับบทวิเคราะห์รายโครงการแบบ Exclusive ได้ทันทีครับ
