เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตสู่ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การลงทุนมานานกว่าทศวรรษ หากให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงต้องนิยามว่าเป็นปีแห่ง “ความคาดหวังที่สวนทางกับความเป็นจริง” หลังจากโมเมนตัมการฟื้นตัวที่เริ่มต้นอย่างสวยงามในปี 2565 เราต่างตั้งตารอให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีดตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่ง ทว่าสถานการณ์กลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถสร้างตัวเลขการขายที่น่าประทับใจได้
วันนี้ผมจึงขออาสาพาทุกท่านมาแกะรอยข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์สถานะ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปีที่ผ่านมา ว่าใครคือผู้เล่นที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางกระแสลมแรง และใครคือผู้ที่ทำผลงานได้โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: บททดสอบความแกร่งของผู้ประกอบการ
เมื่อรวมเม็ดเงินจากทั้ง 41 บริษัท พบว่า อสังหาริมทรัพย์ไทย สร้างรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบเล็กน้อยที่ -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท ซึ่งพบว่ากว่า 25 แห่งมีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยเฉพาะกลุ่มที่เผชิญกับแรงกระแทกหนักระดับติดลบเกิน 20% ได้แก่ LPN, E&E, CGD ที่ติดลบไปเกือบ 28%, Raimon Land (-26%), Lalin (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบรรดายักษ์ใหญ่ใน Top 10 ที่มีถึง 5 รายที่รายได้รวมถอยหลังเข้าคลอง ไม่ว่าจะเป็น Land & Houses (-18%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) หรือแม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม ประจำปี 2566
หากวัดกันที่รายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ แสนสิริ ที่โกยรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับที่ 3 ถึง 5 คือ Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในฐานะคนวงใน ผมขอย้ำว่า “รายได้รวม” อาจไม่ใช่ดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุด เพราะรายได้จากธุรกิจอื่นอาจเข้ามาช่วยพยุง หากเรามองให้ลึกถึง รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โฉมหน้าของผู้ชนะจะชัดเจนขึ้นทันที
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูล รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีตัวเลขลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยนั้นชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แต่ท่ามกลางวิกฤต AP (Thailand) กลับโชว์ศักยภาพในการเป็นเบอร์ 1 ด้านการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่ถือเป็นการบริหารพอร์ตที่ยอดเยี่ยม ตามด้วย แสนสิริ ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และ Supalai ที่ 30,836 ล้านบาท นอกจากนี้ SC Asset ยังเป็นดาวเด่นที่ทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาแตะอันดับ 4 ที่ 23,370 ล้านบาท
ที่น่าสนใจคือ Central Pattana ที่กำลังติดเครื่องด้วยการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 นี่คือสัญญาณที่บ่งบอกถึงการปรับตัวของยักษ์ใหญ่ที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดผ่านโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากรายได้คือความรุ่งโรจน์ กำไรสุทธิคือความยั่งยืน ในปี 2566 อสังหาริมทรัพย์ไทยทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่ากังวลคือมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทเผชิญมรสุมมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เต็มที่
ในสมรภูมิทำกำไร Land & Houses ยังคงครองบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีปัจจัยบวกพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมเข้ามาเป็นตัวช่วยสำคัญ หากไม่มีส่วนนี้ อันดับ 1 จะตกเป็นของ Supalai (6,083 ล้านบาท) หรือ AP (Thailand) (6,054 ล้านบาท) ทันที ในขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรได้โดดเด่นที่สุดด้วยการเติบโตถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
สรุปกลยุทธ์และการเตรียมตัวสู่ปี 2567
จากข้อมูลที่ผมได้วิเคราะห์มาทั้งหมด ปี 2566 คือบทเรียนสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่าการพึ่งพาโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป ความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการกระแสเงินสดจะเป็นตัวตัดสินว่าใครจะรอดและใครจะรุ่งในปี 2567 ซึ่งจะเป็นปีที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียม นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการศึกษาข้อมูลการเงินของแต่ละบริษัทให้ละเอียด อย่ามองแค่ชื่อเสียงแบรนด์ แต่จงดูที่เสถียรภาพและความมั่นคงของโครงการ เพราะผู้ประกอบการที่มีศักยภาพสูงเท่านั้นที่จะส่งมอบบริการและคุณภาพหลังการขายที่คุ้มค่ากับเงินลงทุนของคุณ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ถูกต้องที่สุดในตลาดที่ผันผวนนี้ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและวิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่พร้อมพาคุณก้าวข้ามทุกวิกฤตไปกับเราวันนี้!
