เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ 2567: ถอดรหัสบทเรียนจากผลประกอบการ 41 บิ๊กเนมและทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่ผ่านมา หลายคนอาจมองว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่น่าผิดหวัง หลังจากความคาดหวังที่เคยพุ่งสูงจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับถูกกระชากให้สะดุดลงด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจและภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ สถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สร้างแรงกดดันให้กับผู้ประกอบการทุกระดับ ตั้งแต่รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ไปจนถึงผู้เล่นหน้าใหม่
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือ “กระจกสะท้อน” ที่ชัดเจนที่สุดว่าใครคือตัวจริงที่เอาตัวรอดได้ในภาวะวิกฤต และกลยุทธ์ใดที่ยังคงศักดิ์สิทธิ์ในตลาดที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
เปิดตัวเลขจริง: รายได้รวมที่ถดถอยแต่ยังมีแสงสว่าง
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนตัวเลขจะไม่มาก แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบความจริงที่น่าตกใจ คือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่งที่รายได้รวมติดลบ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนเห็นได้ชัดคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสถานการณ์นี้พิสูจน์ให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดนั้น ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดอย่างมหาศาล
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองบัลลังก์
แม้ภาพรวมจะดูซบเซา แต่ยังมีผู้เล่นที่ทำผลงานได้โดดเด่น โดย “แสนสิริ” ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ในขณะที่อันดับ 3 ถึง 5 ยังคงเป็นบิ๊กเนมอย่าง ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจถูกหนุนด้วยธุรกิจอื่น เช่น การปล่อยเช่าหรือบริการต่างๆ ซึ่งหากตัดส่วนนี้ออกไป โฉมหน้าของผู้ชนะจะชัดเจนยิ่งขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อความสามารถในการโอนคือตัวตัดสิน
ในส่วนของรายได้จากการขาย 41 บริษัทรวมกันทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างน่าใจหาย นำโดย ไรมอน แลนด์ และแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญภาวะท้าทายอย่างหนัก
แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนความเป็นเจ้าตลาดในแง่การขายด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคในยุคนี้ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ Lifestyle และมีคุณภาพ แม้เศรษฐกิจภาพรวมจะดูไม่สดใส
สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มปูพรมรุก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากปีที่ผ่านมา นี่คือสัญญาณเตือนให้ผู้เล่นดั้งเดิมต้องหันกลับมาทบทวนกลยุทธ์ตนเองให้ดี
สรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 รวมกันอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุนและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้เล่นที่มีความแข็งแกร่งด้านผลกำไรจากการดำเนินงานปกติที่สูงมาก ส่วน แสนสิริ ก็ถือว่าทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์ก้าวข้ามปี 2567
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในตลาด ผมมองว่าปี 2567 คือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นในตลาดอย่างแท้จริง การเน้นแต่ปริมาณ (Mass) อาจไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป แต่คือการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Optimization) และการเข้าใจถึง ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
การเลือกทำเลที่ตั้ง (Location) และการรักษามาตรฐานการก่อสร้างคือสิ่งที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านให้ความสำคัญสูงสุด การทำธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ต้องอาศัยความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ (New Launches) มากขึ้น โดยเน้นการระบายสต็อกเดิมที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเพื่อวิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์เป้าหมายการเงินของคุณ ในสถานการณ์ที่ผันผวนเช่นนี้ ความรู้คืออาวุธสำคัญที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่แม่นยำ ติดต่อทีมงาน Property Mentor วันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกแบบเจาะลึกรายโครงการ เพื่อให้คุณเป็นผู้ชนะในสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2567 อย่างยั่งยืน
