เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และทิศทางสู่ปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามแล่นทวนกระแสน้ำเชี่ยว หลังจากความหวังในปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังตั้งลำและพยายามจะ Take off แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เมื่อเผชิญกับปัจจัยรุมเร้า ทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องตลอดทั้งปี จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงมีความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านการลงทุนมานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถประคองตัวเลขกำไรให้เติบโตได้ภายใต้สภาวะวิกฤตเช่นนี้
สถานะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยที่ประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม หากดูรายบริษัทจะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจ เพราะมีบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่ประสบปัญหาตัวเลขรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) รวมถึงกลุ่มบิ๊กเนมอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ที่ตัวเลขรายได้หดตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ที่น่าจับตามองคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ไม่อาจต้านทานกระแสความชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาได้ ในขณะที่ 5 จาก 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุดในปี 2566 ต่างเผชิญกับทิศทางรายได้ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ทั้ง ศุภาลัย (SPALI), พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)
แชมป์รายได้รวมปี 2566: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด
แม้สถานการณ์จะตึงเครียด แต่ผู้นำตลาดก็ยังคงขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือด สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): ทะยานขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12%
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): รายได้ 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): รายได้ 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): รายได้ 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT): รายได้ 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): รายได้ 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): รายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การดูเพียงรายได้รวมอาจทำให้เกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อน เพราะรายได้บางส่วนอาจมาจากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเรามุ่งเน้นที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดหลักของธุรกิจอสังหาฯ ภาพรวมของตลาดกลับหดตัวลงถึง -11% โดยมีบริษัทกว่า 30 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลยุทธ์การขาย: ใครคือตัวจริงเรื่องทำยอด?
หากตัดธุรกิจอื่นๆ ออกและวัดกันที่เนื้อๆ คือ “รายได้จากการขาย” อันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์แชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท พร้อมการเติบโตที่โดดเด่นถึง 7%
เอสซี แอสเสท เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการเติบโตถึง 13% ในส่วนของรายได้จากการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของบริษัทที่มีฐานเงินทุนแข็งแกร่งและสามารถปรับตัวเข้าสู่เซกเมนต์ที่เติบโตได้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือบรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือ -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทต้องเผชิญกับสถานการณ์ขาดทุนต่อเนื่องยาวนานนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
ในการจัดอันดับกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนใหญ่นั้นมาจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REIT) หากตัดรายการนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานหลักได้โดดเด่นที่สุด ส่วนแสนสิริเป็นบริษัทที่มีการเติบโตของกำไรที่น่าทึ่งถึง 42% ถือเป็นปีที่บริษัททำผลงานได้น่าประทับใจที่สุดแห่งหนึ่งในอุตสาหกรรม
ทิศทางสู่ปี 2567: ทำอย่างไรให้อยู่รอดในตลาดอสังหาฯ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ แต่กุญแจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการคือ “การบริหารสภาพคล่อง” และ “การเลือกทำเลทอง” การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เรียลดีมานด์ (Real Demand) และการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอจะเป็นสิ่งที่สร้างความแตกต่าง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาส การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คืออาวุธสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้แม่นยำขึ้น หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงกลยุทธ์เกี่ยวกับการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลตลาดเพื่อหาโอกาสในการเติบโตในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวต่อไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาฯ ไทยครับ
