ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีแห่งบททดสอบสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญ
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 จาก 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมข้อมูล ถือเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวผ่านความท้าทายมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวไม่เท่ากัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่ได้สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด หากเราเจาะลึกไปดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่เริ่มมีความเปราะบางและส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ต่างก็ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังพบว่ารายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่ชัดเจนในตลาด
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ท้าทาย และเป็นสัญญาณเตือนว่าแม้แต่บริษัทชั้นนำก็ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการรักษาการเติบโต
“แสนสิริ” ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ไปได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ในขณะที่ Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่บริษัทอาจมีอยู่ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ปรากฏการณ์นี้สอดคล้องกับภาพรวมรายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้นำในหลายมิติ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สามารถไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากกลุ่มบริษัทเหล่านี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถสร้างผลกำไรที่แท้จริงเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปี 2565
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ครองแชมป์กำไรสูงสุด จากปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566, Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ครองแชมป์ได้ในปีนี้ คือการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) จากกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและการแข่งขันที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่สำคัญ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารความเสี่ยงที่รัดกุม และการทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ สามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ และมีทีมผู้บริหารที่มากด้วยประสบการณ์ จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและก้าวออกมาเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาแนวโน้มตลาดและโอกาสในการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นท่ามกลางความท้าทายนี้
