ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สุขภาพตลาดที่ซวนเซ และกลยุทธ์ผู้ชนะที่แท้จริง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ สวนทางกับความคาดหวังที่เคยตั้งไว้จากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2565 โมเมนตัมที่เคยมีเริ่มแผ่วลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะชะลอตัวนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น ส่งผลให้ภาพรวมต้นปี 2567 ยังคงไร้สัญญาณบวกที่ชัดเจน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวต่อสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยนี้ และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวน
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการตรวจสอบในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ความแตกต่างนี้อาจดูเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม) ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลง
ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (-40%), และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย) ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาอีกแห่งคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผลประกอบการที่แท้จริง
แม้รายได้จะสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือเครื่องวัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิปี 2566
อันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็น Land and Houses ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากรายการพิเศษ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักรายการนี้ออกไป Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ) ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แนวโน้มปี 2567: ปีแห่งการปรับตัวและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวม แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 นี้ ตลาดจะยังคงมีความไม่แน่นอนสูง การบริหารต้นทุน การบริหารสภาพคล่อง และการเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง บริษัทที่มีความยืดหยุ่น มีการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ และสามารถนำเสนอมูลค่าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมที่ชัดเจนขึ้น และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด พิจารณาปัจจัยพื้นฐานของบริษัท ศักยภาพในการเติบโต และความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การเงิน หรือการตลาดในยุคใหม่ ขอเชิญปรึกษาเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างความแข็งแกร่งและก้าวไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้.
