ปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัวเพื่ออนาคต
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 กลับถูกแทนที่ด้วยภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ
บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน รวมถึงการวิเคราะห์ผู้เล่นที่โดดเด่นและกลยุทธ์ที่น่าสนใจในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยภายใต้ความหลากหลายของผลประกอบการ
ข้อมูลจาก Property Mentor ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาด และความแตกต่างของความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร
บริษัทบางแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่ค่อนข้างมาก ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ลดลง 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 ได้แก่ Land and Houses (-18%), AP (Thailand) ที่ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ U-Property): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของขีดความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้ในส่วนอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นมาตรวัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงก็สูงขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ว่าภาวะตลาดที่ชะลอตัวส่งผลกระทบในวงกว้าง แม้แต่กับบริษัทที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจนอกเหนือจากศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
การวัดผลความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ไม่ได้หยุดเพียงแค่การสร้างรายได้ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลดีจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
CPN (Central Pattana): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหนทางสู่ความยั่งยืน
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 เป็นเครื่องยืนยันว่า ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จนถึงความผันผวนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นในการลงทุน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ บ้านเดี่ยวทำเลดี หรือ ทาวน์เฮาส์ราคาคุ้มค่า การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดล่าสุด และการเลือกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ใช่ ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมองเห็นศักยภาพที่ซ่อนเร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปัจจุบัน.
