ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมการฟื้นตัวที่เห็นเค้าลางมาตั้งแต่ปี 2565 แต่สถานการณ์กลับไม่เป็นไปตามคาด ตลาดเริ่มเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะซบเซานี้ได้ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2567 นี้ ยังคงบ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนที่อาจจะยืดเยื้อต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อสะท้อนภาพที่แท้จริงของผลประกอบการในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ส่งสัญญาณเตือน
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าสนใจยิ่งกว่า เพราะมีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้หดตัว 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นหลักในตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก และอันดับต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย แต่ Sansiri โตโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลงานน่าจับตาเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนอย่างหนักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความสำเร็จในการขยายธุรกิจสู่วัฏจักร อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้มาก ก็ย่อมถือว่ายังไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ทะยานคว้าแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แชมป์กำไรสุทธิ)
เหตุผลหลักที่ LH สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ไปได้ในปีนี้ เกิดจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยนี้ ตำแหน่งอันดับ 1 น่าจะเป็นของศุภาลัย
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ไม่ง่ายนักสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า บริบทตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ จะเป็นตัวเร่งให้เกิดการปรับตัวและการพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ ในอุตสาหกรรม การศึกษาตลาดอย่างละเอียด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในสภาวะตลาดปัจจุบันนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาพูดคุยกับเรา เพื่อให้เราได้มีส่วนร่วมในการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน
