บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 – โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา ตลาดได้เผชิญกับความท้าทายที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ ปี 2568 ถือเป็นปีที่คึกคักน้อยลงอย่างเห็นได้ชัดในแง่ของการเปิดตัวโครงการใหม่ สถิติบ่งชี้ว่ามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่เหล่านี้อยู่ที่ราว 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึงหนึ่งแสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมายังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า สะท้อนให้เห็นถึงการรวมศูนย์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมักจะมีความได้เปรียบด้านเงินทุนและเครือข่ายการตลาด
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้วกว่า 347,650 ยูนิต เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น สถิติของปี 2568 ที่เปิดตัวเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยรายปี จึงบ่งชี้ถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจน
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวสู่ตลาดที่สมดุลและเน้นคุณภาพ
สำหรับปี 2569 นี้ แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิตเท่านั้น ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และหันมาเน้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจอย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว ผมมองว่าปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวจะไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือ การแข่งขันที่รุนแรงในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth Individuals และ Ultra High Net Worth Individuals ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างไม่น่าเชื่อ
เทรนด์สำคัญอีกประการคือ การเปิดตัวพรีเซลของโครงการที่กำหนดราคาขายเป็นทางการอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเห็นได้ชัดในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของ คอนโดระดับ Luxury Bangkok และ คอนโด Super Luxury Bangkok กำลังเป็นที่ต้องการของตลาด
ถึงเวลาของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ถือเป็นโอกาสทองในการช่วงชิงตลาดระดับบน ผมมองว่ามี 5 ประเด็นที่ควรพิจารณา:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด โครงการที่พัฒนาโดยผู้ที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสสร้างโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายสำหรับ คอนโดมิเนียมราคาแพง กรุงเทพ ที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โครงการที่เน้นความเป็น “Rare Item” การออกแบบที่พักอาศัยแบบ Low Density และ Branded Residence จะตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มนี้
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นที่การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน ช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการสูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายของตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อยากลำบาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองอาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัวลง
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมา Colliers Thailand ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ประสบความสำเร็จในปี 2569 ดังนี้:
เลือกสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ
ให้ความสำคัญกับสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: ปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ การเข้าใจในความต้องการของตลาด และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงมีโอกาสเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มองเห็นศักยภาพของตลาดระดับบน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เพื่อวางแผนอนาคตธุรกิจของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
