เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียนท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา คำว่า “ความท้าทายขั้นสุด” คงเป็นคำที่เหมาะสมที่สุดสำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย จากที่เคยคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังช่วงโควิดในปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะยานได้ต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำยอดขาย ก็แทบไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะ “ประคองตัว” มากกว่า “เติบโต”
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ วันนี้ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถฝ่ามรสุมนี้ไปได้ และกลยุทธ์ใดที่กลายเป็นอาวุธสำคัญในยามวิกฤต
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขติดลบคือเรื่องปกติ
จากการสำรวจข้อมูลปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรายได้รวมจะดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกเข้าไปในระดับบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งทำผลงานติดลบไปประมาณ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสถานการณ์นี้กระทบวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นระดับท็อปของอุตสาหกรรม
จัดอันดับ “รายได้รวม” สูงสุด: แสนสิริคว้าแชมป์
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม (Total Revenue) 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักเตือนเสมอว่า “รายได้รวม” อาจถูกแต่งแต้มด้วยรายได้จากส่วนงานอื่น (เช่น ค่าเช่า หรือบริการ) ดังนั้น การจะวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียวเท่านั้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: พลิกโฉมหน้าผู้ชนะ
เมื่อคัดเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ออกมา ภาพรวมของอุตสาหกรรมน่าตกใจกว่าที่คิด โดย 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ส่วนนี้ลดลง
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปี 2565 ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% หรือแลนด์แอนด์เฮ้าส์เองก็ปรับตัวลดลงถึง -38% ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนนี้ บริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้คือ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งทำรายได้จากการขายไปได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาทขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในหมวดนี้
อีกหนึ่งดาวเด่นที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มรุกตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุน และกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลง
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะครองอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรก้อนนี้ได้รับแรงหนุนพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่ทำกำไรจากการดำเนินงานจริงได้สูงที่สุด ในขณะที่ แสนสิริ เป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจมาก ด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท ถือเป็นผู้ชนะตัวจริงในด้านการบริหารจัดการประสิทธิภาพในช่วงที่ตลาดหดตัว
มุมมองอนาคตและบทสรุป
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือน การปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร และอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง เป็นโจทย์ใหญ่ที่นักพัฒนาทุกรายต้องตีให้แตก ความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Liquidity) และกลยุทธ์การบริหารสินค้าคงคลัง (Inventory Management) จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทเหล่านี้สามารถประคองตัวและเติบโตได้ในระยะยาว
การเลือกลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในสภาวะเช่นนี้ ผู้ซื้อควรพิจารณาบริษัทที่มีพื้นฐานความมั่นคง มีวินัยทางการเงินสูง และมีประวัติการส่งมอบโครงการที่ได้มาตรฐาน เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างคุ้มค่าในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำที่ตรงจุดที่สุดสำหรับคุณ
