เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเปรียบเสมือนเรือที่พยายามฝ่ามรสุมกลางมหาสมุทร แม้ในช่วงต้นปีจะมีความหวังจากแรงส่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้สวยหรูอย่างที่คาดการณ์ไว้ ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และแช่แข็งต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปี แม้ไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ให้ฟื้นตัวได้ทันท่วงที ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2566 กลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างแท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนความจริง
จากข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทส่วนใหญ่ถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ รวมถึงผู้เล่นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอย่าง เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ต่างเผชิญกับแรงกดดันด้านยอดโอน แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier 1 อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนเริ่มได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างหนัก
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ท็อป 10 บริษัทยังคงเป็นสมรภูมิแห่งการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดที่ดุเดือด แสนสิริก้าวขึ้นเป็นแชมป์ด้านรายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นว่าในภาวะตลาดขาลง “กลยุทธ์การบริหารพอร์ตสินค้า” คือหัวใจสำคัญในการรักษาระดับรายได้
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ดัชนีวัดความสำเร็จที่แท้จริง
หากตัดรายได้อื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ออกไป แล้วโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่ออกมาค่อนข้างน่าตกใจ โดยรวมทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์แชมป์ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับสองด้วยตัวเลข 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเติบโตในส่วนนี้ถึง 13% รวมถึง เซ็นทรัลพัฒนา ที่สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยรายได้จากการขายพุ่งถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ตอกย้ำว่าโครงการแนวราบระดับหรูยังคงเป็น “หลุมหลบภัย” ที่มีความต้องการจริงในตลาด (Real Demand)
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความมั่งคั่งและประสิทธิภาพการบริหาร
กำไรสุทธิคือภาพสะท้อนของ “ความเก่ง” ในการบริหารจัดการต้นทุน แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะมีรายได้ลดลง แต่ยังสามารถคว้าแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT อย่างไรก็ตาม แสนสิริ ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตาด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายและการวางโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่น
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญต่อสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการทั้ง 41 บริษัทชี้ให้เห็นว่าปี 2566 คือปีแห่งการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด สำหรับปี 2567 ความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อของลูกค้ากลุ่มกลาง-ล่าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการก้าวข้ามความผันผวนนี้ การติดตามข้อมูลเชิงลึกและปรับกลยุทธ์ตามเทรนด์ตลาดคือสิ่งที่ขาดไม่ได้ หากท่านต้องการปรึกษาหรือวิเคราะห์ทิศทางโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ตอบโจทย์ยุคใหม่ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาเคียงข้างธุรกิจของท่าน เพื่อเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสในตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ระดับมืออาชีพได้ทันทีครับ
