เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: สรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 นับเป็นขวบปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายมหาศาลสำหรับภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตอย่างโดดเด่น แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปถึงช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุด ทว่าภาพรวมกลับไม่ได้เป็นไปตามคาด และส่งผลให้ความกังวลลามไปถึงปี 2567
ในฐานะที่ติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและอาคารพาณิชย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสังเวียนนี้
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่รุนแรง แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญภาวะรายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งติดลบราว -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ที่น่าตกใจคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าไม่มีใครรอดพ้นจากภาวะ อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ครั้งนี้ไปได้
เผยโฉม 10 อันดับรายได้รวมสูงสุด
หากพิจารณาเฉพาะบริษัทที่ทำรายได้รวมได้สูงที่สุดในปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำรายได้ไปได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และ ศุภาลัย ที่ 31,818 ล้านบาท ในขณะที่อันดับ 4 และ 5 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูง อาจมาจากการขายสินทรัพย์อื่นหรือรายได้จากบริการ การวัดความสำเร็จที่แท้จริงจึงควรโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำกำไรของเหล่าดีเวลลอปเปอร์
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามราคาและยอดโอน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือตัวเลข การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่สะท้อนว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง
อันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่คว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งรุกเข้าสู่ตลาด โครงการที่อยู่อาศัย อย่างเต็มตัว สามารถทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% ถือเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองในระยะยาว
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
จุดวัดความสำเร็จสุดท้ายคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกันเพียง 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการติดลบ (ขาดทุน) ซึ่งบางรายยังไม่สามารถฟื้นตัวจากพิษโควิดได้จนถึงปัจจุบัน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (ขายโรงแรมเข้ากองทุน) ตามมาด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 6,054 ล้านบาท ด้านแสนสิริแม้จะอยู่ในอันดับ 4 แต่ถือว่าโดดเด่นมากด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: กลยุทธ์รับมือปี 2567
ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย การบริหาร สภาพคล่องทางการเงิน และการปรับพอร์ตโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) คือกลยุทธ์สำคัญสำหรับบริษัทอสังหาฯ ในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง และภาวะ หนี้ครัวเรือน ยังเป็นแรงกดดันหลักในการขอสินเชื่อ
หากคุณกำลังวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนหรือเพื่อการอยู่อาศัยในสถานการณ์ตลาดเช่นนี้ การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีอัตรากำไร (Profit Margin) ที่มั่นคงถือเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วน
หากท่านต้องการข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับ ทำเลทอง หรือการประเมินโครงการในเครือบริษัทชั้นนำเพื่อตัดสินใจซื้อหรือลงทุนอย่างคุ้มค่าที่สุดในภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อขอรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อก้าวไปสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้
