เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์บริษัทมหาชนท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “ท้าทายเกินคาด” สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมที่หลายฝ่ายเคยวาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิด-19 ในปี 2565 จะส่งต่อมาถึงช่วงขาขึ้น กลับกลายเป็นความเงียบเหงาที่ปกคลุมตลาดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นไฮซีซั่นสำคัญ แต่กลับไร้สัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดมาตลอดทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบและภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่กดดันกำลังซื้อผู้บริโภคทั่วประเทศ
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ปฏิเสธไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 บริษัทกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อซูมเข้าไปที่รายบริษัท เราจะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
กลุ่มที่เผชิญวิกฤตรายได้ติดลบหนักในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวที่ไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปและการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดระดับกลาง-ล่าง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับหัวแถวอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นรายใหญ่หลายรายที่รายได้ลดลง อาทิ ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ใช่ดัชนีชี้วัดที่แม่นยำที่สุด เพราะบางบริษัทมีรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการหรือธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม หากพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขายโครงการ จะเห็นภาพการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงชัดเจนยิ่งขึ้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงยอดโอน
ในมิตินี้ รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจไทยส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยมีบริษัทกว่า 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่ากังวล
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์เจ้าตลาดด้านยอดขายไปครองด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%) และที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
หนึ่งในดาวเด่นที่ต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากลุยพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ผลตอบแทนเริ่มเบ่งบาน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของแบรนด์ในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ยังมีกำลังซื้อ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น?
ตัวเลขรายได้อาจดูน่าตื่นเต้น แต่กำไรสุทธิคือสิ่งที่บอกว่าใครบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องได้ดีที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ยุคโควิด
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้หลักจะลดลง แต่เหตุผลสำคัญคือการบริหารพอร์ตการลงทุนและการขายโรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การปรับพอร์ตที่ชาญฉลาด หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดแทน
อันดับกำไรที่น่าสนใจอื่นๆ ได้แก่:
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
จากข้อมูลทั้งหมดที่เราสรุปมา นี่คือภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เป็นปีของการ “ตั้งรับ” มากกว่า “รุก” บริษัทที่อยู่รอดและเติบโตได้ คือบริษัทที่รู้จักการปรับตัว เลือกทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง และมีความเชี่ยวชาญในการบริหารกระแสเงินสดอย่างรัดกุม
ปี 2567 ที่กำลังดำเนินอยู่ ยังคงเป็นปีที่ไม่ง่ายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคารยังคงเป็นปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางตลาด การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงต้องใช้ความระมัดระวังและอาศัยข้อมูลที่รอบด้านมากกว่าที่เคย
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนหรือมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในท่ามกลางตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อประเมินสถานะของโครงการและสุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและมั่นคงในระยะยาว
