เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนรายได้และกำไรจาก 41 บิ๊กคอร์ปฯ ปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ยากจะลืมเลือน แม้หลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้โมเมนตัมของธุรกิจพุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ของการขายโครงการ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ และโจทย์ยากนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริงในภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้
บทสรุปตัวเลขรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปาดเหงื่อ
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ราว 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับตัวเลข 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวล แต่หากเจาะลึกลงไปรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
กลุ่มบริษัทที่น่าจับตามองในแง่ของผลประกอบการติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการปรับตัวที่ไม่ทันต่อดีมานด์ที่ชะลอตัวลงอย่างรวดเร็ว
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier-1 อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับผู้เล่นแถวหน้าอย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ซึ่งล้วนเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงภาวะต้นทุนการเงินและกำลังซื้อที่อ่อนแอลง
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์หนึ่ง
ในการจัดอันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว อันดับที่ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การจะวัดความแข็งแกร่งของบริษัทอสังหาฯ ที่แท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะนี่คือรายได้ที่สะท้อนการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง ซึ่งหากตัดรายได้ส่วนอื่นออกไป โฉมหน้าของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำที่แท้จริง
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่ม 41 บริษัททำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงการลดลงของบริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (-38%) และการขยับตัวลงเพียงเล็กน้อยของเบอร์ 1 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ -2%
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
น่าสังเกตว่า เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มรุกคืบตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียม
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสำเร็จที่สำคัญที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทที่ขาดทุนกว่า 12 ราย ซึ่งหลายแห่งมีปัญหาต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด
แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยบวกจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทนทันที ขณะที่แสนสิริโชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการทำกำไรเติบโตถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มอสังหาฯ ปี 2567 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายด้วยปัจจัยลบด้านอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง สำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่กำลังมองหาโอกาส การวิเคราะห์งบการเงินและศักยภาพของแต่ละบริษัทอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งและมีการบริหารต้นทุนที่ดีคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในตลาดนี้
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทางอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยเปล่าประโยชน์ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาด้านอสังหาฯ แบบเจาะลึกและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนให้เหมาะกับคุณโดยเฉพาะ!
