เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนจากผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ป ปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดตายในปี 2567
สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวตั้งแต่วิกฤตก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับไร้แรงส่ง จนนำมาสู่คำถามสำคัญที่ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต้องขบคิดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตความเชื่อมั่นนี้ไปได้อย่างไรในอนาคต
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าใครคือตัวจริงที่เอาตัวรอดได้ในสมรภูมินี้ และปัจจัยใดบ้างที่เป็นตัวแปรสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 41 บริษัทมียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท ซึ่งพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หลายบริษัทต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนถึงการแข่งขันที่ดุเดือดและกำลังซื้อที่หดหาย
ที่น่าจับตามองคือกลุ่ม Top 10 อสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด ซึ่งครึ่งหนึ่งของกลุ่มนี้ยังคงประสบปัญหาตัวเลขติดลบ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ที่รายได้รวมลดลง 18% เช่นเดียวกับ AP (Thailand), Supalai, Pruksa Holding และ Origin Property ที่ต่างต้องปรับทัพกันใหม่เพื่อรับมือกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปราะบาง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม Sansiri ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ตามมาด้วย AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท โดยมี Supalai และ Land & Houses ครองอันดับ 3 และ 4 ตามลำดับ ซึ่งรายได้เหล่านี้คือตัวชี้วัดสำคัญของ “ความเชื่อมั่นในแบรนด์” ที่สะท้อนผ่านการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อเราตัดรายได้จากธุรกิจอื่นออกและโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและความนิยมในโครงการใหม่ ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือติดลบ -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรสังเกต เพราะการที่รายได้จากการขายลดลงอย่างรุนแรงในหลายบริษัทใหญ่ เช่น Raimon Land (-78%) หรือ Land & Houses (-38%) เป็นสัญญาณเตือนภัยที่บ่งบอกว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการกู้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
ในสมรภูมินี้ AP (Thailand) กลับทำผลงานได้โดดเด่นในด้านยอดขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายอันดับ 1 ได้สำเร็จ ในขณะที่ Sansiri และ SC Asset เป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของยอดขายได้อย่างน่าประทับใจท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ นอกจากนี้ การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ Central Pattana ที่ยอดขายพุ่งขึ้นถึง 103% คือ Case Study ที่น่าสนใจว่าการเปลี่ยนโมเดลธุรกิจมาสู่โครงการเพื่อขายเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ได้อย่างไร
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์กำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือคำตอบสุดท้ายของผู้ชนะ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) กลายเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่สร้างผลกำไรได้อย่างชาญฉลาด ขณะที่ Supalai และ AP (Thailand) ยังคงรักษามาตรฐานผลกำไรได้อย่างใกล้เคียงกัน ส่วน Sansiri ก็น่าจับตามองด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ท้าทายความเชื่อเดิมๆ ของตลาด
ทิศทางและโอกาสในปี 2567: ก้าวต่อไปอย่างไรให้มั่นคง
ในปี 2567 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบ สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้เป็นเครื่องยืนยันว่า “แบรนด์ที่มีความสามารถในการทำกำไรและมีสภาพคล่องสูง” คือทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุดในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ด้วยประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการคัดกรองผู้เล่นที่มีคุณภาพ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้ดูเพียงแค่ทำเล แต่ต้องวิเคราะห์ถึง “ความมั่นคงของผู้ประกอบการ” เพื่อรับประกันว่าโครงการของคุณจะถูกสร้างจนเสร็จสมบูรณ์และได้คุณภาพตามมาตรฐาน
สำหรับท่านที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการหรือการวิเคราะห์ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตการลงทุนของท่าน เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไป
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด!
