เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาด “Take off” ได้อย่างสวยงาม แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นสถานการณ์ที่น่าผิดหวัง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องไปตลอดทั้งปี แม้กระทั่งไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซันของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้ตามเป้าหมาย ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2566 กลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ข้อมูล ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในตลาดอสังหาฯ ไทย
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่เป็นใจ
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งที่รวบรวมข้อมูลได้ ทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งติดลบราว -28% รวมถึงไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และไซมิส แอสเสท (-21%) ที่สำคัญคือแม้แต่ยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพตลาดได้รับผลกระทบในวงกว้างจริงๆ
แชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดขึ้นครองอันดับ 1
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริสามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขณะที่อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ตามด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม รายได้รวมอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริงของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้ทั้งหมด หากมองไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าใครคือตัวจริงในการบริหารงานขาย
เปิดโผรายได้จากการขาย: เอพี ครองเจ้าตลาด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 ซึ่งตอกย้ำว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคใน ตลาดที่อยู่อาศัย หายไปอย่างเห็นได้ชัด
อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): ทำรายได้จากการขายได้ 36,927 ล้านบาท รักษาฟอร์มการขายได้อย่างโดดเด่น
อันดับ 2 แสนสิริ: ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท เติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 ศุภาลัย: ยังคงความแข็งแกร่งด้วยยอด 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เอสซี แอสเสท: เติบโตสวนกระแสถึง 13% ด้วยยอด 23,370 ล้านบาท
อันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง: ปิดยอดขายที่ 22,357 ล้านบาท
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มขยายพอร์ตโครงการอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้ในส่วนนี้พุ่งสูงขึ้นถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณของการปรับตัวสู่กลยุทธ์ใหม่ที่น่าจับตามอง
บทสรุปของกำไร: กำไรสุทธิคือดัชนีวัดสุขภาพบริษัท
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่สูงอาจไม่ได้การันตีความสำเร็จ หากไม่สามารถบริหารจัดการ “กำไรสุทธิ” ได้ดีพอ โดยปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งน่าตกใจที่มีถึง 12 บริษัทรายงานผลประกอบการขาดทุน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นผู้เล่นที่รักษาระดับกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ รวมอยู่ด้วย มิเช่นนั้น ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มตัว ส่วน แสนสิริ ถือเป็นม้ามืดที่เติบโตเรื่องกำไรได้อย่างก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์แนวโน้มและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผน ซื้อบ้านหรือคอนโด หรือมองหาช่องทาง ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 สถานการณ์นี้เป็นดาบสองคม ในแง่หนึ่งคือช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องเร่งทำโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายเพื่อดึงกระแสเงินสดกลับมา ส่งผลให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุด ทั้งในด้านราคาและเงื่อนไขการโอน
อย่างไรก็ตาม การเลือกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีผลงานกำไรที่ต่อเนื่องเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อลดความเสี่ยงจากการล่าช้าหรือการทิ้งโครงการ
หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์รายไตรมาส หรือต้องการคำปรึกษาในการเลือกซื้อโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาของเรา เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในการตัดสินใจเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพที่สุดในยุคที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้!
