บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – สัญญาณเตือนและความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ทิ้งร่องรอยของความผิดหวังและความท้าทายที่น่ากังวลไว้ให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ควรจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ ยังคงอึมครึมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท พบว่าสถานการณ์น่าเป็นห่วงกว่าที่ตัวเลขภาพรวมบ่งชี้ เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในแง่ของรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญกับผลกระทบที่ใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมหดหายไป -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
ในภาพรวมรายได้รวม Sansiri (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้สำเร็จ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เหนือกว่า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับสอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงติดใน Top 5 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และ สิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน จำเป็นต้องพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งขึ้นไปอีกเมื่อพบว่ามากถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาหนักหนาสาหัสในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่ปกติเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ยากลำบาก คือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย แต่การเติบโตยังเป็นความท้าทาย
AP (Thailand) สามารถกลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding ตามมาในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกเหนือจากรายชื่อข้างต้น บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีว่าการปรับกลยุทธ์ของ CPN กำลังเริ่มเห็นผล
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประกาศผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท (กว่าครึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยเสริมพิเศษ
Land and Houses สามารถครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิได้อีกครั้ง ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลสำคัญที่ผลักดันให้ LH มีกำไรสูงคือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสสูงที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ซึ่ง Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 Sansiri แสดงผลงานการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 ไปด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property ตามมาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสใหม่ๆ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เป็นปีแห่งความท้าทาย โดยมีปัจจัยลบหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ, อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หลายๆ ราย แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, สามารถนำเสนอกลยุทธ์การขายที่น่าสนใจ, และมีความสามารถในการปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก, การสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์, การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ, และการให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์ที่ดีแก่ลูกค้า
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม ในทำเลศักยภาพ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์การตลาดและขายให้ประสบความสำเร็จในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง อย่ารอช้า! มาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาเส้นทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
