วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ทบทวนผลประกอบการ ท่ามกลางความท้าทายที่ไม่เคยหยุดนิ่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแกร่งและความยืดหยุ่นของอุตสาหกรรมที่ผมรัก แม้ความคาดหวังจะตั้งไว้สูงจากแรงส่งของปี 2565 ที่หลายโครงการเริ่มจับสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับเป็นอีกเรื่องราว เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้พบเจอกับช่วงเวลาของการชะลอตัวที่ยาวนาน กว่าจะก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงไปมากนัก
ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ซับซ้อนได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุดเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น ถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริงของตลาด
หากพิจารณาจากรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงยอดขายจริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ดียิ่งขึ้น ตัวเลขภาพรวมยิ่งแสดงถึงความท้าทายอย่างชัดเจน ทั้ง 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทของปี 2565
สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงนั้นสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 73% ที่ประสบปัญหารายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด บ้านจัดสรร กรุงเทพ และคอนโดมิเนียม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะชะลอตัวนี้ได้ โดยมีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นว่าตลาดในปี 2566 นั้นมีความยากลำบากอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการทุกขนาด
King of Sales: AP (Thailand) ทะยานขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขายอย่างแท้จริง AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เหนือกว่า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงติด Top 10 ได้เช่นกัน ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) คว้าอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แต่ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากกำไรสุทธิ หรือกำไรที่เหลือจากการดำเนินงานเพื่อนำเข้ากระเป๋าของบริษัทน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทของปี 2565
สถานการณ์น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด แต่มีเงื่อนไขพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การที่ LH มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้สามารถรักษาแชมป์ไว้ได้ หากไม่นับกำไรพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% คว้าอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) จบอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และโอกาสสำหรับนักลงทุน
ผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เหล่านี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดว่าสถานการณ์ในปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด บ้านพร้อมอยู่ กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม ราคาดี การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถคัดเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดี และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาวได้
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการให้ข้อมูลและคำแนะนำ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณมีประสิทธิภาพและสอดคล้องกับเป้าหมายของคุณมากที่สุด
หากคุณสนใจที่จะสำรวจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา วันนี้คือโอกาสของคุณในการสร้างอนาคตที่มั่นคงบนรากฐานของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่
